Blog

Over onze omgeving, co-creatieve gebiedsontwikkeling, leegstand, locatiemarketing en de netwerksamenleving. Ook frustratieinspiratie.

Organiseer organische gebiedsontwikkeling in de Merwedekanaalzone

Illustraties door Cliff van Thillo

De afgelopen vijf jaar hebben we met Meer Merwede gewerkt aan de gezamenlijke gebiedsaanpak van Merwede, onderdeel van de Merwedekanaalzone in Utrecht. Ons doel was het aanjagen van de transformatie, het gebied op de kaart, en het ondersteunen van de gezamenlijke gebiedsaanpak: het samen stadmaken.

Deze aanpak was organisch te noemen. Middels evenementen, nieuwsberichten en social media benadrukten we bestaande kwaliteiten. De focus lag hierin op oude en nieuwe gebruikers en plekken die elkaar versterken en aanvullen. Bijeenkomsten waren er voor de verschillende belanghebbenden die op elkaar reageerden en zo de inhoud vormden van het ontwikkelperspectief en de ontwikkelambitie van het gebied. Belanghebbenden die ook samen gingen werken: ontwikkelaars gingen met elkaar en met verschillende gebiedsgebruikers om tafel en die gebruikers ook weer met elkaar. Er zijn gesprekken en plannen ontstaan waardoor belanghebbenden, stapsgewijs en samen, het gebied transformeren.

Ondertussen heeft het college in 2014 het coalitieakkoord Utrecht maken we samen gemaakt en in 2016 nam de Utrechtse gemeenteraad de motie Samen stadmaken aan. De transformatie is gaande en samen stadmaken is een feit. Ons doel is bereikt. Tijd om te stoppen met Meer Merwede.

Lees ook: Organische gebiedsontwikkeling, juist niet loslaten

Maar we durven nog niet los te laten. We zijn niet zeker van het vervolg van deze, eigenlijk nu al niet meer, organische gebiedsontwikkeling. De opgave lijkt te groot voor een organische aanpak. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht (2016) kiest de gemeenteraad voor een ambitie om zes tot tienduizend woningen toe te voegen tussen de Mr Tellegenlaan en de A12 vóór 2030. De gemeente moet daarom ook een Milieu Effect Rapportage opstellen (MER): de voorwaarden waaronder deze ambitie uit te voeren is. In een omgevingsvisie worden de plannen nu verder uitgewerkt voor een groot deel van de Merwedekanaalzone. Vanaf Villa Jongerius tot aan de snelweg, bij de grens met Nieuwegein. En er is haast: zonder vastgestelde Omgevingsvisie en MER kan geen enkel bestemmingsplan worden gewijzigd en staan projecten, zoals Defensieterrein, Eendrachtslaan en de mogelijke vestiging van Holland Casino in de wacht.

Ik heb gezegd voor deze omgevingsvisie een alinea te schrijven over de gezamenlijke en organische gebiedsaanpak en hoe we deze door kunnen zetten in deze grote gebiedsontwikkeling naar misschien wel de meest hoogstedelijke wijk van Utrecht.

Organische gebiedsontwikkeling is te organiseren in de Merwedekanaalzone. Hieronder heb ik een aantal acties opgeschreven die organische gebiedsontwikkeling kunnen ondersteunen bij grootstedelijke opgaven. Deze zal ik voor de omgevingsvisie exact zal toespitsen op de Merwedekanaalzone (hier te downloaden zodra deze openbaar is). Acties die we kunnen ondernemen in Utrecht om de organische gebiedsontwikkeling, voor zover mijn inzicht reikt, zo goed als mogelijk door te voeren in de Merwedekanaalzone. Overigens is een deel hiervan al opgepakt door zowel gemeente als diverse belanghebbenden. 

 

FASEER DE ONTWIKKELINGEN

  • Deel het gebied op in fasen waarin ontwikkeld wordt.
    De fasering wordt besloten aan de hand van overleg met belanghebbenden, het succes van de huidige architectuur en programmering en belemmeringen die opgelost moeten worden.
  • Geef (hiermee) duidelijkheid aan initiatiefnemers.
    Zowel ontwikkelaars als (tijdelijke) gebruikers van een plek hebben baat bij duidelijkheid. Zodra zij weten wanneer de ontwikkeling kan beginnen, kunnen zij investeren in de tussentijd en de toekomst.
  • Investeer voor in de openbare ruimte.
    Leg de eerste (en bruikbare) openbare ruimte vast aan. Denk hierbij aan een park, bomenlaan of vriendelijke en aantrekkelijke oever.
  • Maak een kwaliteitskader en stel een intervisor in.
    Met een kwaliteitskader kun je per ontwikkeling de rest van de openbare ruimte en aangrenzende infrastructuur aanpakken. De intervisor zorgt er gedurende de jaren voor dat de beoogde kwaliteit bewaakt wordt.


PROGRAMMEER TIJDELIJKHEID EN INCLUSIVITEIT

  • Stel eisen aan de inclusieve stad.
    Door afspraken te maken over de verdeling sociaal, vrije sector en koop bij woningen en maatschappelijk, creatief en commercieel bij niet-wonen geef je haalbare kaders aan voor de inclusieve stad. (Nu doen we het vaak met een ambitie of streven af.)
  • Programmeer tijdelijk gebruik.
    En geef succesvolle tijdelijke initiatieven en ondernemers een plek in de ontwikkelingen, voor een prijs die bij hen past, mits het binnen de afgesproken verdeling voor de inclusieve stad past.
  • Geef het gebruik van de toekomst nu al een plek.
    Denk hierbij aan deelauto’s, (de start van) een duurzame energiearchitectuur, maar ook voorzieningen zoals een flexwerkplek, koffiebar met wasserette of een deelkelder.

Lees ook: Alleen de vastgoedmarkt kan Utrecht redden (als de politiek dat wil)

 

BEHOUD EN VERGROOT BESTAANDE KWALITEITEN VOOR HERKENBARE IDENTITEIT

  • Behoud historische kenmerken.
    Zichtbare of zichtbaar gemaakte kenmerken uit de geschiedenis vertellen het verhaal van de plek en zijn onderdeel van de identiteit. Door deze te behouden en in nieuwe ontwikkelingen te refereren aan de geschiedenis, vergroot je de herkenbaarheid van het gebied.
  • Bijzondere functies met een positieve vibe
    Ook de bestaande functies zijn onderdeel van de identiteit van het gebied. Behoud degene die een positieve invloed hebben op de wijk en stad. Niet de kerncentrales en tippelzones, maar wel een koekjesfabrieken en pottenbakkers.
  • Behoud architectuur uit zoveel mogelijk tijden.
    Ook architectuur vertelt het verhaal van het verleden. Behoud zoveel mogelijk stijlen voor de diversiteit en een zo compleet mogelijk verhaal. Ook wat gebouwen uit de jaren ’70 en ’80.
  • Creëer de nieuwe openbare ruimte zoveel mogelijk vanuit de bestaande.
    Denk aan het behoud van water, bomen en bijzondere planten. Maar ook de routes die mens en dier hebben door de groenstructuur in het gebied: verbeter deze vanuit bestaande kwaliteiten.

 

 

CO-CREËER DE OPENBARE RUIMTE EN GEBOUWDE OMGEVING

  • Betrek bewoners en organisaties uit de buurt bij het ontwerpen en invullen van de openbare ruimte.
    Door de omgeving samen met de eindgebruiker vorm te geven, is deze beter afgestemd op hun wensen en het type gebruik, maar ook biedt het de kans om een collectief te vormen voor het beheer en onderhoud. Wat weer kansen biedt voor de sociale cohesie.
  • Maak onontworpen ruimtes.
    De openbare ruimte en gebouwde omgeving moet juist niet 100% af zijn na ontwikkeling. Laat ook ruimte open voor onvoorziene functies en geef de nieuwe bewoners en gebruikers van het gebied de gelegenheid om zelf iets toe te voegen aan de openbare ruimte.
  • Laat grote en kleine(re) partijen samenwerken aan de gebiedsontwikkeling.
    Hiermee biedt je ruimte voor CPO en andersoortige ontwikkelingen op kleine schaal. Zorg dat er zowel ruimte is om kleine stukken grond te kopen als binnen (op een verdieping van) appartementencomplexen mee te ontwikkelen.

 

 

Alleen de vastgoedmarkt kan Utrecht redden (als de politiek dat wil)

Frustratieinspiratie XII. Frustratieinspiratie is een serie van blogs die ik schrijf naar aanleiding van iets dat mij frustreert. Dit keer is het de focus op het realiseren van woningen in de stad in combinatie met het ‘overlaten aan de markt’ van ontwikkelingen. Deze blog schreef ik vanuit Utrechts Verbond

Er moeten woningen komen, want deze stad trekt nieuwe inwoners aan. En woningen worden er gebouwd de komende jaren, ook ten koste van vele creatieve en maatschappelijke voorzieningen. Als we zo doorgaan, vrees ik dat we een woonstad worden. Een slaapstad. Onbedoeld en ongewild en onaantrekkelijk voor de nieuwe inwoners die hier komen voor Utrecht als bruisende stad. Dit is mijn grootste angst voor Utrecht en de vastgoedmarkt kan ons redden! Als de politiek dat wil.

Ruimte voor creativiteit
Als je rondfietst in Utrecht voel je de stad bruisen. Niet alleen in het centrum, maar ook in de wijken ontstaat steeds meer ruimte voor horeca, cultuur en creatieve werkplekken. De stad is het stadscentrum ontgroeid en wordt op haar eigen manier een grote stad, voor en door de inwoners. Maar er is één groot probleem: veel van deze nieuwe voorzieningen in de wijken zijn tijdelijk en maken de komende jaren plaats voor woningen.

Er komt dus steeds meer vraag, maar minder ruimte voor de creatieve industrie en maatschappelijke organisaties. De groten mogen gelukkig wel blijven en krijgen ook het meeste budget. Hoe oneerlijk dat ook is, ik ben heel blij dat ze er zijn. TivoliVredenburg, de Stadsschouwburg en het Centraal Museum zijn enorme culturele ontmoetingsplekken in Utrecht.

Future Sounds-7-2-2

In en om het pand werkt Tivoli Vredenburg aan een sfeer van een culturele huiskamer voor de stad. De komende jaren gaat er nog veel veranderen in het pand waardoor zij nog meer bijdragen aan de stad en de stad aan hen. Foto: tivolivredenburg.nl

Talenten in de stad
Maar toch: dat op zichzelf is niet wat Utrecht maakt. Utrecht maakt Tivoli succesvol en Tivoli draagt bij aan haar stad. Want onze stad is een netwerk van sociale, creatieve en culturele organisaties. Zij maken de stad. Maar juist zij moeten het hardste vechten voor een eigen plek in Utrecht.

Creatieve industrie oorzaak en dupe van gentrificatie
In Merwede merk ik dat dergelijk initiatief de identiteit van de plek verbeterd heeft, bijdraagt aan gebiedsontwikkeling en het vermarkten van het gebied. Bijdraagt aan de gentrificatie. Maar waarom mogen initiatieven als deze dan niet blijven in een opkomende wijk?

We doen toch ook ons best om sociale huur te behouden in de stad? Om segregatie te voorkomen? Het debat over sociale huur is in de politiek veel sterker dan dat over de huisvesting van creatieve industrie en sociaal-maatschappelijke organisaties.

Wethouder Paulus Jansen heeft eens gezegd: “mijn ideaal is 40/40/20”. Hij streeft hiermee naar zo’n veertig procent sociale huur, veertig procent koop en twintig procent vrije sector huur. Een dergelijke verdeling en streven zou ook mooi zijn als het gaat om commerciële, creatieve en maatschappelijke ruimten.

Want binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat over functiemenging. Over gemixte leefomgevingen: stadswijken. Daarom vind ik dat er een ideale mix van functies en voorzieningen in verschillende prijsklassen moet komen.

Mijn ideaal voor Utrecht, een voorstel aan het college
Mijn ideaal is een gemixte omgeving met ruimte voor commerciële, culturele en maatschappelijke ontwikkelingen, voor wonen, werken en ontmoeten. Mijn voorstel aan het college is om een dergelijke verhouding vast te leggen voor de stad en mee te geven als kader voor nieuwe ontwikkelingen. Ik heb een voorzetje gemaakt, ontwerp door Ingrid Nijhoff:

unnamed-2-2

Als de politiek het wil
Enkelen zeker wel, maar lang niet alle ontwikkelaars en beleggers zullen meegaan in het ontwikkelen van een gemixte omgeving. Wonen geeft heel veel zekerheid, daar is veel vraag naar. Maar een woonstad is een slaapstad. Als Utrecht de stad wil blijven die zij is, hebben we de politiek nodig om een echt gemixte omgeving te creëren. Door dergelijke kaders te stellen kunnen we ruimte bieden aan de talenten van onze stad en zorgen dat Utrecht Utrecht blijft. Want met gemeentegrond en -vastgoed redden we het niet: beleid is om dat zo veel mogelijk af te stoten. Te verkopen aan de markt. En daarom kan alleen de vastgoedmarkt Utrecht redden, als de politiek dat wil.

 

 

Niemand stelt de eis om samen Nederland te maken

Frustratieinspiratie XI. Frustratieinspiratie is een serie van blogs die ik schrijf naar aanleiding van iets dat mij frustreert. Dit keer is het wens van iedereen om Nederland en steden samen te maken. Iedereen zegt het te willen, maar niemand die opstaat en dit eist. Zolang dit niet gebeurt zal er weinig veranderen, ook niet in 2016. ‘De gewone man’ staat dankzij een uitspraak van Hans Leeflang verderop in dit blog symbool voor alle mensen in Nederland. 


Dit jaar ben ik starter-af. Het is mijn zesde jaar in dit ondefinieerbare vakgebied dat afgelopen jaar een naam heeft gekregen: stadmaken. Om verwarring te voorkomen heeft de, voor mij, eerste gebruiker van dit woord zijn bedrijfsnaam veranderd: van Stadmakers in
Kris Oosting. Kris, de man die ook al zes jaar doet wat het woord inmiddels betekent.

Kris en ik
De afgelopen jaren waren Kris en ik elkaars sparringpartner. We hebben aardig wat avondjes doorgebracht in eetcafés door heel Nederland. Met enkele vakgenoten trokken we door elkaars stad, op zoek naar lokale opgaven en oplossingen. Couleur Locale noemde Kris het. We leerden het stadmaken kennen en improviseerden net als alle anderen: samen knutselden we aan ons vak. Het vak dat in 2015 een feit is geworden, mede dankzij Pakhuis de Zwijger en het boek Het nieuwe stadmaken van Simon Franke, Jeroen Niemans en Frans Soeterbroek.

Het gedachtegoed achter het stadmaken is wijdverspreid. Zo ver dat het Rijk er dit jaar om vroeg: zij zochten landmakers. Zij die niet alleen de stad maar ook het ommeland maken. Hans Leeflang riep 2015 uit tot het Jaar van de Ruimte. De grote vraag na 25 jaar VINEX: “Wie maakt Nederland?”.

Couleur Locale op Ruimteverkenning in Jaar van de Ruimte
Een natuurlijk jaar voor Kris en mij om door te pakken. Dankzij Platform31 en later ook De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed konden we een project maken van Couleur Locale dat een plekje kreeg binnen het Jaar van de Ruimte. De Ruimteverkenning was geboren. Met dertig vaste deelnemers voerden wij langs vijf regio’s met elk een eigen karakter, een eigen problematiek en een eigen ontwikkelingssnelheid. Op zoek naar de ruimtelijke opgaven van de toekomst en het verhaal van de plek. De Ruimteverkenning resulteerde in dit verslag en deze routekaart van (het door ons bezochte deel van) Nederland. Een mooi resultaat waar we trots op zijn. Toch gaan we 2016 vooral in met vragen over de toekomst van ons land.

De gewone man
Belangrijk in het Jaar van de Ruimte was het bereiken van ‘de gewone man’; de burger. Hoe kunnen we de burgers betrekken bij de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland? “De gewone man”, meende Leeflang tijdens de slotbijeenkomst van het Jaar van de Ruimte, “die is nog niet bereikt”. Hebben de burgers niet meegedaan aan het manifest? Is dat wat Leeflang bedoelde? Want wij – stadmakers, landmakers, ruimteverkenners, wat dan ook – wij werken toch samen met de gewone man en wij vertalen de verhalen die wij horen en de dingen die wij zien toch binnen de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland? Laat ik mezelf als voorbeeld nemen.

Organisatiekracht van gewone man groeit
Met trots heb ik ook afgelopen jaar samengewerkt met bewoners, ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid. In Merwede, Utrecht en in Rijnhuizen, Nieuwegein. Met de bewoners van Plettenburg, die de geschiedenis en toekomst zijn van Rijnhuizen, met skaters en boulderaars die de identiteit mede vormen van Merwede. Met de Vechtclub XL, die van gebruiker misschien wel ook wel eigenaar wordt in 2016. Met een beetje geluk ontstaat er in Merwede een gebruikerscollectief dat het OPG-terrein kan herontwikkelen. De organisatiekracht van de gewone man groeit en lokale kennis wordt meer en meer ingezet in het stadmaken.

Connectie met Rijk mist nog schakels
Natuurlijk weet Leeflang wat er allemaal al gebeurt in Nederland. Ik ben er van overtuigd dat hij niet bedoelde dat het vakgebied deze gewone man niet heeft bereikt in 2015. Toch zijn we er inderdaad nog niet. Wat volgens Kris en mij nog gedaan moet worden is een doorvertaling van de resultaten van het Jaar van de Ruimte naar het beleid en de aanpak van overheden.

Een bevestiging daarvan kregen wij dezelfde dag nog, tijdens de slotbijeenkomst van het Jaar van de Ruimte, toen Minister Schultz onze expositie kort bezocht. Zij benadrukte dat zij blij was dat wij op zoek zijn gegaan naar lokale opgaven. Want uiteindelijk vraagt elke plek om een eigen aanpak. Dat kan het beste vanuit de regio zelf gebeuren, vond zij.

Kaders nodig vanuit het Rijk
Het Rijk moet zich er dan misschien niet te veel mee bemoeien, maar wat kan zij dan wel doen? Wat is haar opgave na 25 jaar VINEX? In de dilemma’s (onderaan de kaart) die wij overhielden na de Ruimteverkenning kwam onder andere naar voren dat het Rijk volgens ons een sterk nationaal kader moet stellen. Wat dit kader moet zijn en waar de vrijheid van regio’s zit, daar willen we als Ruimteverkenners verder over nadenken. Misschien is 2016 het jaar voor een reeks landingen van de Ruimteverkenners in de verschillende regio’s.

Een paar ideeën kwamen uit onze discussies het afgelopen jaar al wel naar voren. Zoals een verdere decentralisatie van het belastingstelsel, want bij verantwoordelijkheid hoort ook een budget. Op de slotbijeenkomst twitterde ik dat het Rijk misschien wel de lokale overheden moet dwingen om met die gewone man samen te werken. Met of zonder stadmaker overigens.

Dit tweede vind ik nodig, omdat ik het zelfs in de projecten waar ik aan werk een fragiel onderdeel vindt. Bovendien: in de meeste gevallen zijn het toch nog de ambtenaren en eigenaren/ontwikkelaars die plannen maken en de raad die, als vertegenwoordiger van de gewone man, de knoop doorhakt op het moment dat de meeste plannen al zijn dichtgetimmerd. Niemand die van hen eist dit anders te doen.

Organisatiekracht verzilveren
Wat ik nog mis is meer speelruimte voor een lokale organisatie. Een organisatie waar alle partijen een gelijke stem hebben. Waar professionals belangen afwegen en de mogelijkheid krijgen om wensen en verhalen te vertalen naar toekomstplannen. Waar zij lokale kennis vertalen in projecten zoals collectief onderhoud van de openbare ruimte, lokale energievoorzieningen en sport- en speelplekken en -objecten. Bij Meer Merwede hebben we zoveel mooie ideeën en plannen opgehaald, nu is mandaat en budget nodig om door te pakken. Maar de beslissing hierover ligt niet bij ons en moet door de gemeente voorgesteld worden aan de raad. Wij kunnen als lokale organisatie de gemeente en betrokken ontwikkelaars en eigenaren adviseren om hieraan mee te doen. Hen overtuigen samen te werken met de gewone man, terwijl niemand van ons, noch van de gemeente of eigenaren/ontwikkelaars, eist om dit stukje Nederland samen te maken.

Een kader: een eis van het Rijk
Daar kan ik als stadmaker het Rijk gebruiken en dat is waarom ik vind dat lokale overheden door het Rijk gedwongen moeten worden om samen te werken met de gewone man. Lokale overheden die hierdoor op hun beurt ditzelfde moeten eisen van ontwikkelaars en eigenaren. Hoe weet ik niet, daar hoop ik dit jaar een antwoord op te vinden. Gelukkig heb ik in de projecten waaraan ik werk veel vertrouwen in de gebiedsmanagers, eigenaren en ontwikkelaars waarmee wij aan tafel zitten. Maar fragiel is het wel, want het staat nergens vast. Wat als dat vertrouwen er niet was?

Iedereen roept het, maar niemand stelt de eis om Nederland samen te maken. Dit is wat ik meeneem uit het jaar van de ruimte en waar ik iets aan wil veranderen in 2016.

 

 

Urban Curators en het nieuwe stadmaken

Op 1 juni presenteerde Trancity het boek ‘Het nieuwe stadmaken’. Het boek is bedoeld om een volgende stap te zetten in alle verhalen over stadmakers en over overheid versus stadmaker en commerciële ontwikkelaar versus stadmaker. In het boek gaan de schrijvers op zoek naar de continuering van de veranderingen die nu gaande zijn en naar een gelijk speelveld voor de stadmaker. 

Samen met Sabrina Lindeman van OpTrek en Saskia Beer van Glamourmanifest schreef ik een essay over ons werk als gebiedsontwikkelaar zonder bezit. Urban Curators zijn we genoemd. Lees ons essay Urban Curators. Het hele boek is hier te koop voor €19,50.

Meer Merwede in vakblad BT Bedrijventerrein

Onder de titel ‘Er mag meer met de Omgevingswet’, schrijft Lisette van Beusekom in BT Bedrijventerrein deze maand over de kansen voor Merwede. Floris Grondman en ik werden hiervoor geïnterviewd.

“Voormalig industrie- en distributiegebied Merwede staat al ruim tien jaar op de transformatieagenda. 23 ha, centraal gelegen in de stad. ‘Wat in het centrum niet meer kan, kan hier wel. Mixen met functies.’ Het transformatieproces verloopt echter moeizaam, mede door de aanwezigheid van milieuzoneringen. Kan de Omgevingswet zorgen voor een stroomversnelling?” Lees het hele artikel.

Categorieen

Recent

Tags

@EmilieVlieger

  • @EmilieVlieger