Blog

Over onze omgeving, co-creatieve gebiedsontwikkeling, leegstand, locatiemarketing en de netwerksamenleving. Ook frustratieinspiratie.

Studentenhuisvesting boven winkels, is dat dé oplossing voor leegstand?

In de jaren ’80 trokken jonge gezinnen massaal de stad uit om in een gezinswoning met een tuin te kunnen wonen. Inmiddels is de stad weer een populaire plek om te wonen, maar de ruimtes boven winkels worden nauwelijks benut. Zij liggen aan drukke straten, zijn vaak in slechte staat en niet goed bereikbaar door de commerciële pui. Voor automobilisten is ook de infrastructuur in en rondom winkelgebieden niet ideaal.

Er is veel leegstand boven winkels. Niet alleen bij suburbane winkelstraten en in dorpen met krimp, maar ook in het centrum van Amsterdam staan talloze (woon)ruimtes boven winkels leeg. Vooral in gebieden met leegloop van de commerciële ruimtes is leegstand boven winkels een probleem. De buurteconomie lijdt eronder; de afzetmarkt is kleiner en de sfeer in de buurt gaat achteruit (bron: wonen boven winkels Nederland).

De leegstand boven winkels is een probleem voor de eigenaren, de buurteconomie en de sociale cohesie. Het invullen van de leegstand met studentenwoningen kan een oplossing zijn voor alle problemen. Studenten willen aan drukke straten wonen en zij reizen voornamelijk met de fiets. Het is alleen niet zeker dat dit de oplossing is. Wanneer de programmering van de (semi-)publieke ruimte en de commerciële ruimte niet is afgestemd op de behoeften van de studenten, zullen zij er geen gebruik van maken en blijft zowel de buurteconomie als de sociale cohesie slecht. Studenten zullen immers eerder in een bagels and beans gaan zitten om te lunchen, te ontmoeten en te werken dan in een cafetaria waar zij hooguit ontmoeten tijdens het wachten.

De partijen en een goed voorbeeld
Bij herontwikkeling heb je, in tegenstelling tot veel nieuwbouwprojecten, te maken met bestaande belanghebbenden, waaronder ook bestaande gebruikers. De vereniging wonen boven winkels noemt de volgende belanghebbenden: eigenaren/beleggers, gemeenten, corporaties en gebruikers en winkeliers (‘Weer thuis in de stad’, Vereniging Wonen boven Winkels Nederland, 2011). Bij de ontwikkeling van studentenwoningen is ook de universiteit of een studentenhuisvester één van de belanghebbenden. De juiste balans tussen de belanghebbenden, en daarbij een eventuele win-win situatie, kan bereikt worden wanneer zij samen om tafel gaan en kijken naar elkaars belangen.

Daarbij moet één iemand de trekker zijn binnen de samenwerking. Bij voorkeur degene bij wie de noodzaak van het slagen van het project en de samenwerking het hoogst is, zo leerde Jaap Kaai me. ‘Anders’, zo vertelde hij mij, ‘gaan we allemaal roepen dat het eigenlijk wel een probleem is, maar doen we vervolgens niets.’ Institutengedrag vind ik het.

Illustratie van de partijen die samen om tafel moeten, Wonen boven winkels (folder)

Het vormen van een gezamenlijke gebiedsvisie is hierbij raadzaam volgens de vereniging Wonen boven Winkels. Dit geeft de partijen één doel en maakt hen meer tot een team met een visie dan tot tegenpolen met verschillende belangen. Bovendien geeft het de locatie een heldere identiteit en kan het beheer en de herontwikkeling gezamenlijk georganiseerd worden.

‘Een gebiedsvisie brengt beeld, belang en beheer opnieuw in balans. Wonen boven winkels is daarin een belangrijk speerpunt.’ (‘Weer thuis in de stad’, Vereniging Wonen boven Winkels Nederland, 2011)

Er is veel onderzoek gedaan naar de samenwerking tussen de belanghebbenden. In het rapport ‘Praktijkervaringen in Nederland’ (2005) geeft VROM mooie voorbeelden van (studenten)woningen boven winkels. Succesvol zijn onder andere projecten in Maastricht. Hier hebben de gemeente, de corporatie (Woonpunt) en de universiteit samen de NV ‘Wonen boven Winkels Maastricht’ opgericht. Deze NV koopt panden op en herontwikkelt deze kleinschalig tot studentenwoningen, van drie appartementen tot en met dertig studentenkamers.

Het voordeel van deze aanpak is dat zij één organisatie vormen met een gezamenlijk doel: studentenwoningen creëren in het centrum van Maastricht. De belangen zijn echter verschillend. De gemeente wil vooral de sociale cohesie versterken door middel van functiemenging in het winkelcentrum van Maastricht. De corporatie heeft ditzelfde maatschappelijke belang, maar bestaat dankzij de cashflow die de projecten met zich meebrengen. De gemeente wil ook Maastricht positioneren als studentenstad, opdat meer talent naar de stad toe trekt. De universiteit deelt dit doel en wil haar studenten huisvesten. Deze drie partijen hebben een win-win-win situatie gecreëerd door samen te werken. Overigens is onlangs wel een persbericht verschenen met de mededeling dat de universiteit uit de samenwerking moet stappen. Zij kunnen het financieel niet meer opbrengen.

Een goede en open samenwerking tussen deze partijen is dus een goed begin, maar (vooral in suburbane gebieden) het halve werk. De vele succesverhalen bevestigen dat we heel goed weten welke partijen samen moeten werken om het wonen boven winkels te realiseren. Maar niet alle leegstand boven winkels bevindt zich op een centrumlocatie. Suburbane wijken hebben ook een hoge vraag naar studentenwoningen en veel leegstand boven winkels. De andere helft van het werk (waarin ik de uitvoering niet mee bereken) bestaat uit de programmering: het toevoegen van voorzieningen waar behoefte aan is. Wanneer men het wonen boven winkels (door studenten) wil bevorderen is hier, mijns inziens, de meeste winst te behalen.

Programmering: ontmoeting creëren
De conclusies van verschillende ateliers tijdens de Internationale Biënnale van Herbestemming (NL RESET) was dat ‘zo snel mogelijk beginnen met het herbestemmen’ de grootste succesfactor is. Want leven creëert nog meer leven zoals kopen doet kopen. Met ‘zo snel mogelijk beginnen’ werd bedoeld dat wanneer enkele ontmoetingsplekken vast ingericht worden voor de toekomstige bewoners, er rumoer gecreëerd wordt omtrent de locatie. Deze ontmoetingsplek werkt als katalysator: de locatie wint vast aan bekendheid en de huidige gebruikers kunnen vast ‘wennen’ aan de toekomstige gebruikers. De buurteconomie verandert en groeit organisch. De ligging is hierbij wel de succes- of faalfactor: de locatie moet langs een route liggen die studenten afleggen en/of nabij een universiteit of bibliotheek zijn.

Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling is de KennisAs in Rotterdam. Hier heeft Bureau Benraad er samen met de corporatie Vestia Rotterdam Stadswonen voor gezorgd dat er lunchcafé ’s en werk- en studeerplekken werden gecreëerd op strategische punten in de stad ten opzichte van hogescholen en universiteiten, openbaar vervoer en woon- en werkplekken. Vestia Rotterdam Stadswonen is onder andere eigenaar van een pand aan de Goudsesingel. Zij geven hier ruimtes aan KennisAs, waar het goed druk is iedere dag. Inmiddels hebben ook (studenten)uitzendbureaus zich op deze plek gevestigd. De kans is groot dat ook de detailhandel een markt gaat zien in deze plek en zijn intrede doet in één van de winkelpanden. Het is een organische ontwikkeling van minimaal tien jaar. Er is een investering nodig voor de programmering, maar de buurteconomie en de sociale cohesie worden er stapsgewijs beter van.

Het resultaat: de programmering voor studenten kan een impuls zijn voor de buurteconomie. Hierdoor verbeteren de onderhandelingen met de huidige eigenaren en gebruikers. Zij hebben er immers profijt van wanneer zij meegroeien met hun doelgroep.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Deel dit:

@EmilieVlieger

  • @EmilieVlieger