Blog - Leegstand

Over onze omgeving, co-creatieve gebiedsontwikkeling, leegstand, locatiemarketing en de netwerksamenleving. Ook frustratieinspiratie.

Weinig ruimte voor initiatief in Utrechts vastgoed

Er is weinig ruimte voor initiatief in Utrechts vastgoed. Vandaag nog verscheen een artikel op DUIC dat de winnaar van de ideeënprijsvraag voor de herbestemming van Tivoli Oudegracht laat weten dat hun plan niet door de gemeente wordt opgepakt. En ook de Bieb op Neude lijkt het niet te winnen van commerciële partijen. Dikwijls hoor, en denk, ik dat de gemeente Utrecht te weinig steun biedt aan de initiatieven. Hoe kan dit? Is het wel echt zo? En vooral: hoe kan dit beter?

Illustraties: Katja Fred

Plein tijdelijk vastgoed
Deze vragen stonden centraal in het plein ‘tijdelijk vastgoed’ dat ambtenaar Wim Beelen en ik, als initiatiefnemer, organiseerden tijdens het festival Utrecht maken we Samen. Verschillende ambtenaren en initiatiefnemers uit Utrecht zochten met ons mee naar mogelijkheden voor initiatief in tijdelijk vastgoed. We vonden samen niet alleen mogelijkheden voor vastgoed van de gemeente Utrecht, maar ook voor Utrechts vastgoed in bezit van beleggers en particulieren. De aanleiding was een eerdere zoektocht van Wim Beelen, Linda Poelman en mijzelf. Hierin staat wat meer informatie over het handelen van de Utrechtse vastgoedorganisatie (UVO). Onderstaand wat korte conclusies van één december. Meer informatie staat in het verslag.

Trage vastgoedmarkt
Zo werden we het eens dat de vastgoedmarkt te traag is voor tijdelijk gebruik door initiatieven. Eer je je plan gehuisvest krijgt is het niet meer nodig; je behoefte was immers tijdelijk. De vastgoedmarkt kan dus wel minder log ingericht worden én met wat meer lef om initiatiefnemers een plek te geven.

Leegstandskaart door bewoners
Eén van de oorzaken van de traagheid is de moeite die veel initiatiefnemers hebben met het vinden van informatie over leegstaande panden en de eigenaren er achter. Hierom vatte we het idee om een leegstandskaart te introduceren die bewoners zelf up to date houden. Zij kunnen hier een pand uploaden, gegevens die zij weten bijvoegen en hun wens of idee voor (tijdelijk) gebruik aangeven. Aan de gemeente of lokale organisaties de vraag om gegevens aan te vullen en eigenaren te benaderen.

Initiatiefnemer, kom met een goed plan
Ook ontdekten we dat het voor initiatiefnemers lastig is om met een -voor vastgoedeigenaren- goed plan te komen. Advies aan initiatiefnemers is om vast te beginnen met het plan en zo mogelijk ook de uitvoering. Wil je een restaurant? Begin dan vast met catering of mobiele horeca. Wacht ook niet tot je weet of er wel horeca mag op de plek die je wilt of vindt: begin gewoon! Een goed plan komt er toch wel. En: zoek uit, of vraag, wat het kost om het pand te onderhouden en toon aan dat jouw plan meer oplevert.

Eigenaren huisvesten weinig initiatieven
Niet alleen de gemeente, maar alle eigenaren vestigen weinig initiatieven. Aan de gemeente het advies om het goede voorbeeld te geven en niet, of in ieder geval minder, samen te werken met geijkte partijen. Hieronder verstaan wij antikraak organisaties als Ad Hoc en Interveste, studentenhuisvester SSH en SWK, huisvester van creatieven. Om dit te stimuleren hebben wij een advies aan de raad en het college: maak van tijdelijk gebruik door initiatiefnemers een beleidsdoelstelling. Wanneer het huisvesten van initiatieven een beleidsdoelstelling is, moet de vastgoedorganisatie hier plek voor maken. Gebiedsmanagers en wethouders kunnen het dan ook als advies meegeven aan vastgoedeigenaren en ontwikkelende partijen.

Het grijze gebied
Tot slot de vergunningen. Veel initiatiefnemers hebben de ambitie om meer te zijn dan alleen een plek. Dit is het moment dat zij in een grijs gebied belanden vol regels, ontheffingen, gedoogconstructies en strikte bestemmings-plannen. Gebiedsmanager Wim Beelen legde op één december uit wat wel en niet mag en hoe je tijdelijk, of zelfs definitief, bestemmingen kunt wijzigen. Mogelijkheden zijn: gedogen, bestemmingswijziging en tijdelijke ontheffing (de kruimelregeling). In het verslag is informatie over de kruimelregeling opgenomen en in deze handreiking vindt u meer informatie over tijdelijk gebruik en de omgevingswet.

grijs

 

Zoektocht naar tijdelijk vastgoed voor initiatieven

Voor de zomer van 2014 organiseerde gemeente Utrecht een ambtenaren-initiatievenuitje naar Arnhem. Om te leren over hun samenwerking tussen initiatieven en ambtenaren, bezochten we onder andere het project Coehoorn Centraal. Lokale initiatiefnemers hebben daar regie over de wijkontwikkeling gekregen van de gemeente. Één van de middelen was de huur en verhuur van tijdelijk vastgoed. Het inzetten van tijdelijk vastgoed vonden ambtenaren Linda Poelman, Wim Beelen en ik, als initiatiefnemer (ondernemer), een goed idee voor Utrecht en daarom gingen wij op zoek naar mogelijkheden in onze stad. 

Ambtenaren-initiatievenuitje
Illustraties: Katja Fred

Al gauw kwamen we er achter dat er maar weinig vastgoed van de gemeente Utrecht beschikbaar is voor initiatieven. Bovendien kan de ruimte die er is alleen voor een marktconforme prijs verhuurd worden aan marktpartijen. Dit heeft de raad vastgesteld in een kadernota. Wie voldoet aan zuivere beleidsdoelstellingen (en geen marktpartij is) betaalt alleen de kostprijs. Bovendien, zegt de vastgoedorganisatie van de gemeente, is er helemaal geen leegstand van tijdelijk vastgoed in Utrecht.
Tussen raad en vastgoedorganisatie

De vastgoedorganisatie vertelt ons dat initiatieven met goede ideeën een plek kunnen krijgen als marktpartij, maar ook dat geijkte partijen (SSH, SWK en Sofies) een groot deel van het tijdelijk vastgoed huren en verhuren. Panden die door hun staat niet te verhuren zijn, worden beheerd door een professionele antikraak organisatie. ‘Er is geen leegstand dankzij goed portefeuillemanagement.’ Zo stelt de vastgoedorganisatie.
Antikraak met honden

Marktpartijen die huren via de gemeente zijn divers: van Vodafone tot Stichting Tafelboom. ‘Maar’, benadrukt de Utrechtse vastgoedorganisatie, ‘het hebben van vastgoed is geen doelstelling van de gemeente. Het is slechts een middel om beleidsdoelstellingen te kunnen verwezenlijken.’ Een uitzondering is het OPG-terrein in de Merwedekanaalzone. Dit terrein is strategisch aangekocht voor herontwikkeling. Hier huisvesten bedrijfsverzamelgebouwen als Vechtclub XL en De Alchemist. Zij betalen niet de hoofdprijs, maar wel een marktconforme prijs.
OPG-terrein

Waarom wordt tijdelijk vastgoed niet structureel gebruikt om beleidsdoelstellingen of herontwikkeling te kunnen verwezenlijken? En waarom is het faciliteren van initiatieven geen beleidsdoelstelling? En wat is eigenlijk een ‘goed idee’ voor een initiatiefnemer? Je idee moet het immers opnemen tegen (tijdelijke) verhuur aan geijkte partijen. Goede relaties van de vastgoedorganisatie.
Touwtrekken met geijkte partijen
Onze zoektocht roept vragen op die één december ter discussie stonden tijdens het festival Utrecht maken we samen op het plein ‘tijdelijk vastgoed’. Het verslag, met antwoord op de bovenstaande vragen, volgt volgende week. En we hebben meer advies voor tijdelijke leegstand in Utrecht.

Transformatie Daltonlaan 300 // HKU

Binnen twee weken hebben HKU-studenten plannen gevormd voor de transformatie van de Daltonlaan 300 (voorheen het Capgeminigebouw). De centrale vraag van het seminar was: ‘Wat kan een ontwerper bijdragen aan transformatie?’. De focus: programmering.

Ik heb drie teams begeleidt en ben erg blij met de resultaten. Het mooiste vond ik dat alle studenten als vanzelfsprekend keken naar behoeften van gebruikers en naar het pand in relatie tot zijn omgeving. Tot mijn spijt kan ik de presentaties niet uploaden. De beelden van de studenten zijn 100x beter dan hetgeen ik eruit geknipt heb.

De drie plannen:

Theme City // Theme green
Theme city heeft het leegstandsprobleem bekeken op stadsniveau. De problematiek is het gebrek aan stedelijk weefsel in de buitengebieden van Utrecht. Stedelijk weefsel ontstaat wanneer de gebieden verdichten en er functiemenging ontstaat. Om dit te doen ontstaan, moeten de gebieden aantrekkelijker worden. Door de stad te thematiseren vanuit bestaande identiteiten, worden gebieden meer herkenbaar en aantrekkelijk voor mensen die zichzelf herkennen in de thema’s. Door de gebruikersnetwerken die ontstaan zal de populairiteit van het gebied sneller groeien. Rijnsweerd kreeg theme green en de Daltonlaan 300 wordt een pand waar voedsel gekweekt, verpakt, vermarkt en geconsumeerd wordt.

Camping Rijnsweerd
Camping Rijnsweerd is een ontmoetingsplek voor alle gebiedsgebruikers van Rijnsweerd. De studenten van dit team hebben gezocht naar de behoeften van de gebiedsgebruikers. Deze hebben zij vertaald naar faciliteiten die hierin voldoen. De camping verbindt de gebiedsgebruikers met elkaar. Ook de fysieke verbinding tussen het woon- werk- en studeergebied is verzorgd: de groenstroken in de omgeving worden doorgetrokken naar de Daltonlaan waardoor een vanzelfsprekende route naar de camping ontstaat.

Science City
Science City viel het meeste in de smaak bij de pandeigenaar en de makelaar. Het thema past bij de locatie: de Uithof en de hoogopgeleide omwonenden. Het meest bijzonder vond ik de gefaseerde aanpak: eerst een supermarkt en een cocktailbar. Deze zorgen voor een lage drempel om het pand te bezoeken. Gaandeweg kunnen de lege ruimtes daartussen gevuld worden met collegezalen, werkruimtes en praktijklokalen. Er is vraag naar dergelijke ruimtes, waardoor de verleiding groot is om hiermee te beginnen. Gelukkig kozen de studenten voor ontmoetingen in de eerste fase. Verstandig, want dit vergroot de bekendheid van de locatie.

Studentenhuisvesting boven winkels, is dat dé oplossing voor leegstand?

In de jaren ’80 trokken jonge gezinnen massaal de stad uit om in een gezinswoning met een tuin te kunnen wonen. Inmiddels is de stad weer een populaire plek om te wonen, maar de ruimtes boven winkels worden nauwelijks benut. Zij liggen aan drukke straten, zijn vaak in slechte staat en niet goed bereikbaar door de commerciële pui. Voor automobilisten is ook de infrastructuur in en rondom winkelgebieden niet ideaal.

Er is veel leegstand boven winkels. Niet alleen bij suburbane winkelstraten en in dorpen met krimp, maar ook in het centrum van Amsterdam staan talloze (woon)ruimtes boven winkels leeg. Vooral in gebieden met leegloop van de commerciële ruimtes is leegstand boven winkels een probleem. De buurteconomie lijdt eronder; de afzetmarkt is kleiner en de sfeer in de buurt gaat achteruit (bron: wonen boven winkels Nederland).

De leegstand boven winkels is een probleem voor de eigenaren, de buurteconomie en de sociale cohesie. Het invullen van de leegstand met studentenwoningen kan een oplossing zijn voor alle problemen. Studenten willen aan drukke straten wonen en zij reizen voornamelijk met de fiets. Het is alleen niet zeker dat dit de oplossing is. Wanneer de programmering van de (semi-)publieke ruimte en de commerciële ruimte niet is afgestemd op de behoeften van de studenten, zullen zij er geen gebruik van maken en blijft zowel de buurteconomie als de sociale cohesie slecht. Studenten zullen immers eerder in een bagels and beans gaan zitten om te lunchen, te ontmoeten en te werken dan in een cafetaria waar zij hooguit ontmoeten tijdens het wachten.

De partijen en een goed voorbeeld
Bij herontwikkeling heb je, in tegenstelling tot veel nieuwbouwprojecten, te maken met bestaande belanghebbenden, waaronder ook bestaande gebruikers. De vereniging wonen boven winkels noemt de volgende belanghebbenden: eigenaren/beleggers, gemeenten, corporaties en gebruikers en winkeliers (‘Weer thuis in de stad’, Vereniging Wonen boven Winkels Nederland, 2011). Bij de ontwikkeling van studentenwoningen is ook de universiteit of een studentenhuisvester één van de belanghebbenden. De juiste balans tussen de belanghebbenden, en daarbij een eventuele win-win situatie, kan bereikt worden wanneer zij samen om tafel gaan en kijken naar elkaars belangen.

Daarbij moet één iemand de trekker zijn binnen de samenwerking. Bij voorkeur degene bij wie de noodzaak van het slagen van het project en de samenwerking het hoogst is, zo leerde Jaap Kaai me. ‘Anders’, zo vertelde hij mij, ‘gaan we allemaal roepen dat het eigenlijk wel een probleem is, maar doen we vervolgens niets.’ Institutengedrag vind ik het.

Illustratie van de partijen die samen om tafel moeten, Wonen boven winkels (folder)

Het vormen van een gezamenlijke gebiedsvisie is hierbij raadzaam volgens de vereniging Wonen boven Winkels. Dit geeft de partijen één doel en maakt hen meer tot een team met een visie dan tot tegenpolen met verschillende belangen. Bovendien geeft het de locatie een heldere identiteit en kan het beheer en de herontwikkeling gezamenlijk georganiseerd worden.

‘Een gebiedsvisie brengt beeld, belang en beheer opnieuw in balans. Wonen boven winkels is daarin een belangrijk speerpunt.’ (‘Weer thuis in de stad’, Vereniging Wonen boven Winkels Nederland, 2011)

Er is veel onderzoek gedaan naar de samenwerking tussen de belanghebbenden. In het rapport ‘Praktijkervaringen in Nederland’ (2005) geeft VROM mooie voorbeelden van (studenten)woningen boven winkels. Succesvol zijn onder andere projecten in Maastricht. Hier hebben de gemeente, de corporatie (Woonpunt) en de universiteit samen de NV ‘Wonen boven Winkels Maastricht’ opgericht. Deze NV koopt panden op en herontwikkelt deze kleinschalig tot studentenwoningen, van drie appartementen tot en met dertig studentenkamers.

Het voordeel van deze aanpak is dat zij één organisatie vormen met een gezamenlijk doel: studentenwoningen creëren in het centrum van Maastricht. De belangen zijn echter verschillend. De gemeente wil vooral de sociale cohesie versterken door middel van functiemenging in het winkelcentrum van Maastricht. De corporatie heeft ditzelfde maatschappelijke belang, maar bestaat dankzij de cashflow die de projecten met zich meebrengen. De gemeente wil ook Maastricht positioneren als studentenstad, opdat meer talent naar de stad toe trekt. De universiteit deelt dit doel en wil haar studenten huisvesten. Deze drie partijen hebben een win-win-win situatie gecreëerd door samen te werken. Overigens is onlangs wel een persbericht verschenen met de mededeling dat de universiteit uit de samenwerking moet stappen. Zij kunnen het financieel niet meer opbrengen.

Een goede en open samenwerking tussen deze partijen is dus een goed begin, maar (vooral in suburbane gebieden) het halve werk. De vele succesverhalen bevestigen dat we heel goed weten welke partijen samen moeten werken om het wonen boven winkels te realiseren. Maar niet alle leegstand boven winkels bevindt zich op een centrumlocatie. Suburbane wijken hebben ook een hoge vraag naar studentenwoningen en veel leegstand boven winkels. De andere helft van het werk (waarin ik de uitvoering niet mee bereken) bestaat uit de programmering: het toevoegen van voorzieningen waar behoefte aan is. Wanneer men het wonen boven winkels (door studenten) wil bevorderen is hier, mijns inziens, de meeste winst te behalen.

Programmering: ontmoeting creëren
De conclusies van verschillende ateliers tijdens de Internationale Biënnale van Herbestemming (NL RESET) was dat ‘zo snel mogelijk beginnen met het herbestemmen’ de grootste succesfactor is. Want leven creëert nog meer leven zoals kopen doet kopen. Met ‘zo snel mogelijk beginnen’ werd bedoeld dat wanneer enkele ontmoetingsplekken vast ingericht worden voor de toekomstige bewoners, er rumoer gecreëerd wordt omtrent de locatie. Deze ontmoetingsplek werkt als katalysator: de locatie wint vast aan bekendheid en de huidige gebruikers kunnen vast ‘wennen’ aan de toekomstige gebruikers. De buurteconomie verandert en groeit organisch. De ligging is hierbij wel de succes- of faalfactor: de locatie moet langs een route liggen die studenten afleggen en/of nabij een universiteit of bibliotheek zijn.

Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling is de KennisAs in Rotterdam. Hier heeft Bureau Benraad er samen met de corporatie Vestia Rotterdam Stadswonen voor gezorgd dat er lunchcafé ’s en werk- en studeerplekken werden gecreëerd op strategische punten in de stad ten opzichte van hogescholen en universiteiten, openbaar vervoer en woon- en werkplekken. Vestia Rotterdam Stadswonen is onder andere eigenaar van een pand aan de Goudsesingel. Zij geven hier ruimtes aan KennisAs, waar het goed druk is iedere dag. Inmiddels hebben ook (studenten)uitzendbureaus zich op deze plek gevestigd. De kans is groot dat ook de detailhandel een markt gaat zien in deze plek en zijn intrede doet in één van de winkelpanden. Het is een organische ontwikkeling van minimaal tien jaar. Er is een investering nodig voor de programmering, maar de buurteconomie en de sociale cohesie worden er stapsgewijs beter van.

Het resultaat: de programmering voor studenten kan een impuls zijn voor de buurteconomie. Hierdoor verbeteren de onderhandelingen met de huidige eigenaren en gebruikers. Zij hebben er immers profijt van wanneer zij meegroeien met hun doelgroep.

De toekomst van het kantoor ís wonen, werken en winkelen

De onderwerpen van Wikistedia als titel van mijn blog. Niet omdat ik zo graag op alle pagina’s van het online platform van Syntrus Achmea sta, maar omdat ik wil zeggen dat we aan functiemenging doen. In 2030 is functiemenging de normaalste zaak van de wereld.

Het nieuwe werken is (slechts) het begin
Robbert Arkenbout en Milan Bergh, partners van het planontwikkeling bedrijf APTO, inspireren als het gaat om de toekomst van het kantoor. Of eigenlijk om de toekomst van de gebouwen die ooit fungeerden als kantoor. In een interview door de vastgoedbeheer adviseur Dick Ausems vertellen zij over de kantoorgebruiker van de toekomst. Naar hun idee staat niet het gebouw, maar de gebruiker centraal. In het interview noemen de partners van APTO de toename van het werken via digitale communicatieplatforms, via ‘the cloud’. Deze platforms maken het netwerken en samenwerken op afstand gemakkelijker. Om elkaar tegen te komen en samen te werken hoef je niet in één kantoor te werken, laat staan hetzelfde werk te doen. Sterker nog: ieder kan zich focussen op zijn eigen specialisme en zich hiermee profileren in een samenwerkingsverband. Los van een bedrijf en een kantoor. Volgens APTO zal het aantal specialisten en daarmee het aantal kleine bedrijven dan ook blijven toenemen. Grote multinationals zullen niet verdwijnen, zeggen zij erbij, maar de bedrijfsstructuur zal veranderen naar een meer flexibele structuur. Dat klopt: bedrijven werken steeds vaker in een netwerkstructuur in plaats van een hiërarchische structuur.

Vernieuwde bedrijven, vernieuwde kantoren
De plattegrond van een kantoorgebouw werd voorheen ook ingericht op de hiërarchie van de bedrijven: per verdieping kleine hokjes voor de ‘werkers’, iets grotere hokjes voor de ‘managers’ en her en der een vergaderzaal. Op de bovenste verdieping vindt men vaak de grootste kamer. Die is voor de directeur: de leider. Omdat we niet meer in hiërarchische kantoren werken, zijn deze kantoren overbodig geworden. De nieuwe plattegrond verandert volgens architect Milan Bergh letterlijk mee: deze wordt een vaste core-office, met daar omheen als het ware een flexibele schil. De netwerkstructuur heeft fysiek minder ruimte nodig en de flexibele gebruiker deelt zijn tijd anders in. Het is hierom logisch dat we meer nodig hebben dan een werkplek. We willen onze samenwerkingspartners ontmoeten, tussendoor sporten en een warme maaltijd nuttigen als zes uur halverwege onze werkdag valt. Er is behoefte aan toevoeging van (openbare) functies zoals een restaurant, een café, een fitnessruimte en stilteplekken. Functiemenging.

Tijdens de PROVADA presenteerde APTO hun visie ‘Van stilstand naar dynamiek’. Hun oplossing voor nu leegstaande kantoren is het toevoegen van (functies) vierkante meters. Bekijk de informatie, spreek met APTO en je zult het ook geloven.

Micro-economie volgt functiemenging
Er ontstaan steeds meer kleine ondernemingen. Sommigen uit noodzaak: na massale reorganisaties beginnen veel ontslagen mensen voor zichzelf. Anderen om hun kansen te grijpen (zonder vijf jaar werkervaring): studenten die afstuderen op een onderzoek waarmee zij een eigen onderneming beginnen, zoals APTO en ik. Maar ook onder de niet-kantoorgebruikers ontstaan meer kleine ondernemingen. Winkeliers zien bijvoorbeeld ook hun kansen. Webshops maken het gemakkelijker en minder risicovol om je eigen winkel te beginnen.

De overheid reageert op deze ontwikkelingen en trekt 27 miljoen euro uit voor het midden- en klein bedrijf (MKB) door middel van een krediet-fonds. Het bedrijf Qredits dat dit fonds beheert maakt onderdeel uit van een netwerk van micro-financiers en starters-fondsen. Eigenbaas.nl toont een deel van dit netwerk. Ik noem het een trend: micro(krediet)financiering.

Waarom zijn we zo ondernemend? Ontstaan deze ondernemingen uit noodzaak? Komt het door de stijging van de jonge werkzoekenden en het stijgende aantal ww-uitkeringen (CBS 17-02-2011)? Danken we dit ondernemerschap aan de crisis? Vast. In ieder geval zien we dankzij de crisis dat onze macro-economie niet gezond was en maken we plaats voor een micro-economie. En bij een micro-economie past functiemenging. Omdat het niet logisch is om ons eigen kantoor tien of zelfs veertig kilometer van ons huis af te vestigen.

Categorieen

Recent

Tags

@EmilieVlieger

  • @EmilieVlieger