Blog - Leegstand

Over onze omgeving, co-creatieve gebiedsontwikkeling, leegstand, locatiemarketing en de netwerksamenleving. Ook frustratieinspiratie.

Nog één ding over leegstand

Tijdens het debat bij ARCAM afgelopen week werd ik bijna omgepraat door iets dat ik nu volkomen belachelijk vind. Namelijk het volgende: ‘Het heeft geen zin om nu lege kantoren om te bouwen tot studentenwoningen.’

Er is dan wel een tekort aan studentenwoningen, maar er zijn twee tegenargumenten: 1. er is meer leegstand dan behoefte aan studentenhuisvesting. 2. over (!) 18 jaar hebben we veel minder studenten dan nu. Dus is het beter om nú kantoren leeg te laten staan, of te slopen. Dan houden we de komende 18 jaar een tekort aan studentenhuisvesting en wie weet waar we over 18 jaar behoefte aan hebben. Misschien zijn alle grenzen dan wel open en krijgen we veel buitenlandse werknemers en studenten. Of niet.

Dan nog iets: er is veel vraag naar ruimte bij stichtingen. Sportclubs, welzijnswerk, talencursussen, dans- en toneelruimte en ga zo maar door. Zij hebben geen budget, maar wat als zij in zijn voor een flexibel contract? Dat zij leegstand vullen en het imago van de eigenaar vergroten. Wat als zij de buurteconomie (betalende sportclubs, zalenverhuur, horeca et cetera) aantrekken? Als startende ondernemers hierdoor een kans krijgen? Niet zozeer de studenten en de kunstenaars, maar iedereen. Ook de groenteboer. Ik heb het niet over tijdelijk beheer, maar over vast tijdelijk gebruik. Misschien tijdelijk, misschien voor altijd.

Noem mij een idealist, want ik geloof:
in een flexibele stad met duurzame architectuur;
in een ondernemende stad met lokale initiatieven;
in ‘kleine economieën’;
in doen.

Leegstand is nóg geen probleem

Leegstand is geen probleem.’ Was toch wel de stelling tijdens het debat in Arcam, dat afgelopen woensdag werd georganiseerd door temp.architecture. In Arcam is een tentoonstelling over leegstand in Amsterdam te zien van de hand van dezelfde partij. De conclusies kunnen niet simpeler.

Het debat: ‘Als leegstand een probleem is, is dit nog niet erg genoeg.’ Mijn conclusie: als het aanbod past bij de –in Amsterdam nog steeds- heersende vraag, komt er nooit een probleem.

Het probleem van de eigenaren (aldus de gemeente)
Leegstand is een probleem. ‘Het probleem van de eigenaren.’ Zo vindt gemeenteraadslid en advocate Ahu Sahin. De gemeente moet volgens haar wel zorgen dat de plint weer vol raakt, zodat de Amsterdammers de leegstand niet ervaren. Aangezien niemand in de zaal verpaupering ervaart, want nooit voor de gezelligheid op een leegstaand bedrijventerrein, of kantorengebied komt, lijkt dit me een onnodige oplossing. ‘De gemeente moet faciliterende oplossingen bieden.’ Zegt de VVD’er Daniël van der Ree. Hiermee bedoelt hij denk ik dat de gemeente bestemmingsplannen moeten kunnen wijzigen en vooral de markt het werk moeten laten doen. Met de volgende paragraaf wil ik duidelijk maken dat de eigenaren die niet naar een faillissement aan het toewerken zijn, weldegelijk willen investeren in transformatie.

Het maatschappelijke probleem (aldus de eigenaren)
In tegenstelling tot de eerdere debatten die ik bijwoonde over leegstand, waren er twee vstgoedbeleggers in de zaal! Zij durfden niet alleen open te bekennen dat zij verlies lijden en fouten hebben gemaakt, maar dachten ook graag mee over oplossingen. Beleggers kunnen ook sympathieke mensen zijn. De beleggers benoemen dat leegstand in kantoren een maatschappelijk probleem is: als zij failliet gaan draait de bank op voor de overwaarde van een pand. Binnenkort komt er ook een massale herwaardering van de banken op de panden en moeten de leningen opnieuw bepaald worden. De banken zullen concluderen dat de panden hun geboekte waarde niet waard zijn en de eigenaren moeten het verschil inleveren. Of failliet gaan. Wie niet failliet gaat (of wil gaan) wil transformeren, of slopen voor nieuwbouw.

Slopen voor nieuwbouw
Om een aanbod te creëren dat past bij de markt, moet er gesloopt worden voor nieuwbouw. ‘Een meter weg op een slechte locatie is een meter erbij op een betere locatie’, aldus belegger Robert Boeren (TCN), die overigens wel voorstander is van herbestemmen. Discutabel, want architecten hebben volop ideeën voor transformatie, waarvoor ze overigens graag gevraagd worden. Wat niet wegneemt dat er voorraad is met een slechte kwaliteit, zo slecht dat transformatie soms niets oplost. Slopen en nieuw bouwen is niet duurzaam, hoe duurzaam het nieuwe pand ook is, en transformeren is ook goedkoper dan slopen en nieuw bouwen. Maar toegegeven: wat heb je aan duurzaam en goedkoop transformeren als je daar geen gebruikers mee krijgt?

De markt
We beseffen het nog niet zo goed, want we zijn erg druk met onze boosheid jegens de eigenaar die een maatschappelijk probleem heeft gecreëerd en frustratie jegens de gemeente die hieraan heeft bijgedragen. De macht is in onze handen: de markt bepaalt welke gebieden wel en welke gebieden niet vol raken. En we kunnen wel gezellig in het centrum wachten tot de periferie is opgeknapt, maar dat gebeurt niet zolang wij roepen dat we er niet willen zitten. Om leegstand te vullen moet er namelijk gebouwd worden naar vraag. Het huidige ruimte-aanbod sluit niet aan op de markt: we willen kleine kantoren, minder kantoren, grotere woningen en een buitenruimte. We willen een centrumgevoel, of (en) rust, een bioscoop en een kroeg of een ziekenhuis met zorgwoningen in de buurt, of allebei. Er zijn verschillende functies te geven aan een leegstaand kantoor. Die functies noem ik markten en binnen deze markten zijn verschillende mensen met verschillende wensen.

Als wij (even generaliserend alle markten bij elkaar), boosheid blijven uiten en geen partij willen zijn voor het vullen van de leegstaande kantoren, kunnen de vastgoedeigenaren toch nooit een marktgericht aanbod creëren?

De oplossing
De vraag is divers en dus is de oplossing ook divers. Iedere locatie, ieder pand en ieder gebied, heeft kansen. De heren van temp.architecture geven in hun tentoonstelling ook aan dat er meerdere oplossingen zijn en dat deze oplossing afhankelijk is van de locatie. De locatie én de mensen die gevestigd zijn op deze locatie, of geloven in deze locatie. Deze mensen hebben invloed op de oplossing, zij durven een partij te zijn voor het vullen van de leegstand. Zoals Eva de Klerk (een van de initiators van de transformatie van de NDSM-werf) in ‘dat mooie gebouw’ op Amstel III gelooft.

Locatiemarketing
Dit is waarom ik een onderzoek ben gestart naar locatiemarketing. Hoe kan ik vraag en aanbod laten overlappen? Door per locatie te kijken naar de geografische ligging, het verhaal van de locatie en de markt voor de locatie. Door potentiële gebruikers te zoeken, zoals Eva, die in het bezit zijn van visie en enthousiasme. Ik heb een instrument gemaakt van locatiemarketing, iets dat op iedere locatie toe te passen is en voor iedere locatie een andere oplossing componeert.

Binnenkort online: ‘Locatiemarketing bij revitalisering’.

Leegstand vullen met superpromoters

Zorg dat je vindbaar bent, was het advies uit mijn eerdere blog ‘Geen huis, maar een gevoel’. Gevonden worden gaat echter niet zo snel als we zouden willen. Onze kantoren staan al heel lang leeg en dat komt omdat ons aanbod niet voldoet aan de vraag. Hoe kunnen we hier dan wel aan voldoen? En hoe zorgen we er dan voor dat we voldoende gebruikers krijgen om onze investering terug te verdienen?

Mijn oplossing is: vorm een identiteit en een gebruikersnetwerk. Over de vorming van een identiteit meer in mijn volgende blog, hierin het verhaal over een gebruikersnetwerk. Een netwerk van enkele enthousiaste pioniers: gebruikers (huurders), of potentiële gebruikers.

De enthousiaste pioniers vormen het begin van je gebruikersnetwerk. Zorg dat je interessant bent voor deze mensen en bouw een goede relatie met hen op door samen te werken. Voldoe je aan deze twee eisen? Vertrouw er dan op dat zij vol enthousiasme over jouw locatie gaan vertellen. Ze vergroten je bekendheid en beïnvloeden het vestigingsgedrag van potentiële gebruikers binnen hun netwerk. Tenminste, als deze pioniers écht jouw ‘superpromoters’ zijn.

Onderstaand meer informatie over de superpromoter, want niet iedere willekeurige enthousiaste pionier is meteen een superpromoter. Ook geef ik u wat achtergrondinformatie over netwerkvorming: hoe werkt het en wanneer moet je ermee beginnen? Wilt u nog meer weten over dit onderwerp? Lees dan mijn scriptie ‘Locatiemarketing bij revitalisering’ (na drie juni online).

De superpromoter: vinden en inzetten
‘Een superpromoter is een enthousiasteling die zijn enthousiasme deelt of uitdraagt en anderen hiermee beïnvloedt.’ (De superpromoter, Rijn Vogelaar, 2010, p.7) De superpromoter is enthousiast; staat open voor producten en reclame en heeft duidelijk favoriete merken. De superpromoter heeft ook invloed; hij/zij wordt serieus genomen en weet te overtuigen. Tot slot kan de superpromoter enthousiasme delen; hij/zij heeft veel en diverse contacten, kan aanbevelen en gekopiëerd worden. Één op de twintig Nederlanders schijnt een Superpromoter te zijn.

Nu weten we wie de superpromoter is, maar hoe vind je superpromoters en hoe zorg je dat ze je aanbevelen? Hieronder leg ik in drie stappen uit hoe je superpromoters aantrekt, hoe je contact met hen houdt en hoe je de kans dat zij jou gaan aanbevelen vergroot.

Stap 1: Wees interessant
Zorg dat je het doorvertellen waard bent. De schrijver van De superpromoter noemt acht klassieke verkooptips die ervoor zorgen dat mensen enthousiast raken en over je gaan praten.
1. Nieuw en origineel zijn
2. Positief verrasen
3. Authentiek zijn
4. Het bevorderen van sociale contacten
5. Handig, probleemoplossend, of gewoon beter
6. Open, transparant en eerlijk
7. Mooi of ontroerend
8. Goedkoop

Stap 2: Kén je superpromoters
Vervolgens moet je jouw superpromotors vinden en leren kennen. Zonder gebruikers zul je binnen je eigen netwerk moeten zoeken. Wanneer je al enkele gebruikers (op het oog) hebt, kan je daartussen speuren naar superpromoters.
Twee tips: 1. de superpromoter vertelt bij onderzoeken vaak over het contact dat hij/zij met anderen had over (in dit geval) de locatie in plaats van alleen hun eigen ervaring te noemen.
2. als je een online platform biedt of vindt waar jouw (potentiële) gebruikers zich begeven, zul je zien dat sommige mensen regelmatig reagere. Grote kans dat zij een superpromoter zijn. Spreken ze negatief? Dan zijn ze een antipromoter en verdienen ze net zo veel aandacht als de superpromoter. Superpromoters en antipromoters zijn zeer geschikt om mee te denken. Wanneer superpromoters en antipromoters met specialisten in gesprek gaan, worden problemen eerder ontdekt en kunnen ze efficiënt aangepakt worden.

Stap 3: Bouw een relatie op
‘Aanbevelingen worden niet snel gedaan als het gevoel met een bedrijf niet goed zit. Een vervelend gevoel ligt vaak verscholen onder de oppervlakte en het is iets waar mensen zich soms niet eens volledig bewust van zijn. Als je er specifiek op doorvraagt, komen deze gevoelens soms aan het licht. Zo blijkt telkens dat een aanbevelingsintentie sterk samenhangt met een bepaalde mate van persoonlijke waardering.’ (p.57) Netwerken is mensenwerk en verdient oprechte aandacht. We leren graag iets aan een ander en we worden graag gehoord en begrepen, want onze mening en onze kennis doet er wel degelijk toe! Wees oprecht geïnteresseerd in de mensen waarmee je samenwerkt.

Netwerkvorming: hoe en wanneer
Netwerken ontstaan nooit plotseling. Dit komt omdat niet iedereen met vraag naar een locatie even snel op de hoogte is van een nieuwe locatie, maar ook omdat niet iedereen er meteen in gelooft. Everett Rogers (2003) heeft onderzoek gedaan naar het aantal mensen dat continu op zoek is naar nieuwe dingen tot en met het aantal mensen dat altijd achter de feiten aanloopt.

De innovatietheorie van Everett Rogers, die voortkwam uit zijn onderzoek, laat zien hoe innovatie zich verspreidt over de maatschappij. In het geval van leegstaande locaties is een innovatie een nieuwe invulling. De initiators van de herontwikkeling van een locatie zijn de innovators. De basis van het gebruikersnetwerk bestaat uit early adopters. Na een periode van ingebruikname door de early adopters volgt de early majority. Op het moment dat deze groep de locatie gebruikt ‘zit het goed’ en is de locatie ‘populair’ te noemen. (Everett Rogers Diffusion of innovations, 2003) Hieronder heb ik de levenscyclus van een innovatie vertaald naar een gebruikersnetwerk voor een nieuwe (herontwikkelde) locatie.

Kansen bij krimp: afkijken bij Groningen

Het Noorden voelt zich in de steek gelaten door de overheid, omdat zij liever investeert in de Randstad. ‘Dáár wordt het geld verdiend’, zegt de journalist Joost Niemöller in het NCRV-programma Rondom 10 dat op veertien mei jongstleden ging over de kansen van krimp. Zo ontstaat er een wij-zij strijd onder de panelleden. Terwijl wij allemaal één land zijn, en toch ook niet.

De Noordelijke provincies hebben, net als Brabant en Limburg, te maken met krimp. Volgens verschillende onderzoeken zet deze krimp nog decennia lang door. Zeker tot 2045. In deze blog beschrijf ik twee kansen die krimp ons biedt. Met voorbeelden uit de provincie Groningen, omdat ik daar gewoond heb. De twee kansen zijn: (economische) groei in de provinciale steden en een sterke dorps-identiteit die jongeren doet blijven. In beide gevallen zijn het lokale initiatieven die de kansen bij krimp mogelijk maken.

Concentreer de bevolking in de stad
Om een totale leegloop van het Noorden naar de Randstad te voorkomen kunnen we ervoor kiezen om de bevolking te concentreren in de Noordelijke steden. Deze steden blijven namelijk wel groeien. Groeiende steden bieden de krimpende randgemeenten ook meer kansen. Bijvoorbeeld voor recreatie, zoals in het zogenaamd mislukte project ‘de Blauwe stad’.

Vooral jongeren trekken weg uit de provincie. Zij zien geen ‘kansen’ omdat er geen werkgelegenheid is. Kansen, en op langere termijn ook werkgelegenheid, kunnen we juist creëren. Het ontwikkelen van ondernemerschap in de vorm van lokale initiatieven is één van deze kansen. Deze initiatieven kunnen door slim (tijdelijk) ruimtegebruik in de stad ook het probleem ‘leegstand’ oplossen. Er is leegstand in de steden: vooral kantoren en in onbruik geraakte industriële gebieden staan leeg, en er is ook braakliggende grond. Al deze ruimtes wachten op een nieuwe functie. Ze bevinden zich in de zogenaamde ‘tussentijd’.

Kris Oosting van Buro Stadmakers is planoloog en sociaal geograaf in Almelo. Hij schreef het artikel ‘Tijd als strategische partner’ waarin hij spreekt over de kansen van de tussentijd. ‘Tijdelijkheid lijkt één van de toverwoorden van de huidige crisis’, begint hij zijn artikel.

Kris noemt het Open Lab Ebbinge als voorbeeld van tijdelijk ruimtegebruik in de stad Groningen. Het Open Lab Ebbinge, onderdeel van het terrein ‘Ebbinge kwartier’, wordt gepresenteerd als een tijdelijke microstad waarin ondernemers en organisaties samen het terrein vorm kunnen geven. Onder coördinatie van een projectbureau worden onder andere winkels, ateliers, bedrijven en een hotel gecreëerd. Het Ebbinge kwartier staat voor ondernemerschap en biedt, met der tijd, werkgelegenheid. Iedereen die graag samenwerkt kan meedoen in het Open Lab Ebbinge.

Tijdelijk gebruik is een kans voor de steden in het Noorden en een indirecte kans voor de krimpende randgemeenten in de provincie.

Identiteit van de dorpen versterken
Waar de lokale initiatieven in de stad het moeten hebben van tijdelijk ruimtegebruik, kunnen lokale initiatieven in de dorpen hun ruimte structureel gebruiken. In de stad is de kans immers groter dan in de dorpen dat er plaats gemaakt moet worden voor beter betalende huurders of kopers.

De reden dat jongeren wegtrekken uit de de Noordelijke provincies is gebrek aan werkgelegenheid. Een kantoor vanuit de Randstad overplaatsen lijkt geen optie, want de werknemers die nu in de Randstad werken, willen niet verhuizen. De dorpen in het Noorden zullen hun eigen economie moeten bouwen. Te beginnen bij kleine lokale initiatieven van de dorpsbewoners. Dit zijn veelal initiatieven die de identiteit van een dorp versterken. Zo bouwt het dorp Zijldijk, uit de gemeente Loppersum, een biovergistingsinstallatie. (Oost Groningen staat bekend om de gaswinning rondom het dorp Loppersum.) Het wordt een ‘dorpseigen coöperatieve energiecentrale’ zegt de vereniging voor dorpsbelangen op haar website.

Dorpen hebben één grote kwaliteit die steden vaak missen: een sterke sociale cohesie. De bewoners van dorpen zijn vaak oprecht trots op wat zij samen doen en maken. Ze zijn trots op elkaar en zichzelf en daardoor enthousiast. In mijn vorige blog had ik het al over de kracht van enthousiasme. Deze kracht van de inwoners van Zijldijk heeft er ongetwijfeld mede voor gezorgd dat de biovergistingsinstallatie in Zijldijk ontwikkelt kan worden.

De identiteit van een dorp is een samenstelling van de functies waartoe de locatie mogelijkheid biedt en de sociale cohesie: het enthousiasme van de bewoners.

Samenwerken
‘Tijdelijke invullingen’, zegt Kris Oosting in zijn artikel, ‘zijn geen knip-en-plak-concepten, maar putten hun kracht uit de inbedding van lokale initiatieven in het ruimtelijk proces.’ Ditzelfde geldt voor de structurele invullingen. Lokale initiatieven worden genomen dóór en vóór bewoners en omwonenden. Iedere locatie biedt mogelijkheid tot verschillende functies. Deze functies zijn te definiëren aan de hand van de kwaliteiten en behoeften van de locatie en de bewoners. Daarom is het ook zo belangrijk dat bewoners samenwerken. Met elkaar, maar ook met gemeenten, provincie, scholen, universiteiten en marktpartijen. Zo is het Open Lab Ebbinge mogelijk gemaakt door de Rijksuniversiteit Groningen, het UMCG (Universitair Medisch Centrum Groningen), de grondeigenaar Nijstee en door de gemeente Groningen. In Zijldijk wordt de biovergistingsinstallatie mogelijk gemaakt door de vereniging van dorpsbelangen, ingenieursbureau Ekwadraad, studenten van de Hanzehogeschool, de Rabobank en de provincie Groningen.

Samenwerken loont. In een strijd tegen krimp kun je beter geen strijd tegen je buurman voeren.

Vast tijdelijk

Vast tijdelijk is een project in wording. Het gaat over kunstzinnige projecten die lege, of stille locaties tijdelijk een gezicht geven en leven bieden. Het zijn nu nog kleine projecten, maar ze kunnen groeien, ontoereikend diep, breed én hoog.

Waarom?
Afgelopen jaar heb ik een paar kunstenaars leren kennen tijdens het project voor Stichting Tijdelijk Wonen. Ik ben aan hen gehecht geraakt en per toeval hebben Marilou Maes, Ayla Fraatz en Jouke Bouwhuis iets met elkaar, en met mij, gemeen. Alle vier hebben we iets eigens, maar alle vier studeren we af op een project dat onder de noemer ‘vast tijdelijk’ te brengen is. We reageren op de leegte die wij zien en voelen, we willen een statement maken en soms ook geborgenheid bieden.

Marilou Maes
Marilou Maes is gevoelig en maakt een troosthuis van een transformatorhuisje dat leeg staat, wachtend op de uitspraak: ‘sloop’ of ‘cultuurbehoud’, in Groede, Zeeland. Het troosthuis heeft de (werk)titel ‘Ik omhels je met duizend armen.’

Electriciteitshuisje Groede

Ayla Fraatz
Ayla Fraatz is practisch en transformeert een caravan tot een rondreizend naaiatelier van twee zussen. Het naaiatelier heeft een nostalgisch uiterlijk en de meubelen en gebruiksvoorwerpen zijn flexibel en gemaakt van oude producten.

Caravan Miep en Wies

Jouke Bouwhuis
Jouke Bouwhuis pakt het anders aan en is dan ook enigszins opstandig. Hij gaat een follie bouwen. ‘Eigenlijk is dat net zoiets als een leegstaand kantoorpand’, zegt hij ‘ook een nutteloos bouwwerk’.

Maquettes (voorbeeld) follies

En ik? Ik verbind. Plekken met mensen en mensen met mensen (zie hierover mijn afstuderen). Samen willen we u wat vertellen, onze verbazing en onze dromen met u delen. Wij houden ook niet van leegstand.

Categorieen

Recent

Tags

@EmilieVlieger

  • @EmilieVlieger