Berichten met tag: leegstand

Weinig ruimte voor initiatief in Utrechts vastgoed

Er is weinig ruimte voor initiatief in Utrechts vastgoed. Vandaag nog verscheen een artikel op DUIC dat de winnaar van de ideeënprijsvraag voor de herbestemming van Tivoli Oudegracht laat weten dat hun plan niet door de gemeente wordt opgepakt. En ook de Bieb op Neude lijkt het niet te winnen van commerciële partijen. Dikwijls hoor, en denk, ik dat de gemeente Utrecht te weinig steun biedt aan de initiatieven. Hoe kan dit? Is het wel echt zo? En vooral: hoe kan dit beter?

Illustraties: Katja Fred

Plein tijdelijk vastgoed
Deze vragen stonden centraal in het plein ‘tijdelijk vastgoed’ dat ambtenaar Wim Beelen en ik, als initiatiefnemer, organiseerden tijdens het festival Utrecht maken we Samen. Verschillende ambtenaren en initiatiefnemers uit Utrecht zochten met ons mee naar mogelijkheden voor initiatief in tijdelijk vastgoed. We vonden samen niet alleen mogelijkheden voor vastgoed van de gemeente Utrecht, maar ook voor Utrechts vastgoed in bezit van beleggers en particulieren. De aanleiding was een eerdere zoektocht van Wim Beelen, Linda Poelman en mijzelf. Hierin staat wat meer informatie over het handelen van de Utrechtse vastgoedorganisatie (UVO). Onderstaand wat korte conclusies van één december. Meer informatie staat in het verslag.

Trage vastgoedmarkt
Zo werden we het eens dat de vastgoedmarkt te traag is voor tijdelijk gebruik door initiatieven. Eer je je plan gehuisvest krijgt is het niet meer nodig; je behoefte was immers tijdelijk. De vastgoedmarkt kan dus wel minder log ingericht worden én met wat meer lef om initiatiefnemers een plek te geven.

Leegstandskaart door bewoners
Eén van de oorzaken van de traagheid is de moeite die veel initiatiefnemers hebben met het vinden van informatie over leegstaande panden en de eigenaren er achter. Hierom vatte we het idee om een leegstandskaart te introduceren die bewoners zelf up to date houden. Zij kunnen hier een pand uploaden, gegevens die zij weten bijvoegen en hun wens of idee voor (tijdelijk) gebruik aangeven. Aan de gemeente of lokale organisaties de vraag om gegevens aan te vullen en eigenaren te benaderen.

Initiatiefnemer, kom met een goed plan
Ook ontdekten we dat het voor initiatiefnemers lastig is om met een -voor vastgoedeigenaren- goed plan te komen. Advies aan initiatiefnemers is om vast te beginnen met het plan en zo mogelijk ook de uitvoering. Wil je een restaurant? Begin dan vast met catering of mobiele horeca. Wacht ook niet tot je weet of er wel horeca mag op de plek die je wilt of vindt: begin gewoon! Een goed plan komt er toch wel. En: zoek uit, of vraag, wat het kost om het pand te onderhouden en toon aan dat jouw plan meer oplevert.

Eigenaren huisvesten weinig initiatieven
Niet alleen de gemeente, maar alle eigenaren vestigen weinig initiatieven. Aan de gemeente het advies om het goede voorbeeld te geven en niet, of in ieder geval minder, samen te werken met geijkte partijen. Hieronder verstaan wij antikraak organisaties als Ad Hoc en Interveste, studentenhuisvester SSH en SWK, huisvester van creatieven. Om dit te stimuleren hebben wij een advies aan de raad en het college: maak van tijdelijk gebruik door initiatiefnemers een beleidsdoelstelling. Wanneer het huisvesten van initiatieven een beleidsdoelstelling is, moet de vastgoedorganisatie hier plek voor maken. Gebiedsmanagers en wethouders kunnen het dan ook als advies meegeven aan vastgoedeigenaren en ontwikkelende partijen.

Het grijze gebied
Tot slot de vergunningen. Veel initiatiefnemers hebben de ambitie om meer te zijn dan alleen een plek. Dit is het moment dat zij in een grijs gebied belanden vol regels, ontheffingen, gedoogconstructies en strikte bestemmings-plannen. Gebiedsmanager Wim Beelen legde op één december uit wat wel en niet mag en hoe je tijdelijk, of zelfs definitief, bestemmingen kunt wijzigen. Mogelijkheden zijn: gedogen, bestemmingswijziging en tijdelijke ontheffing (de kruimelregeling). In het verslag is informatie over de kruimelregeling opgenomen en in deze handreiking vindt u meer informatie over tijdelijk gebruik en de omgevingswet.

grijs

 

Studentenhuisvesting boven winkels, is dat dé oplossing voor leegstand?

In de jaren ’80 trokken jonge gezinnen massaal de stad uit om in een gezinswoning met een tuin te kunnen wonen. Inmiddels is de stad weer een populaire plek om te wonen, maar de ruimtes boven winkels worden nauwelijks benut. Zij liggen aan drukke straten, zijn vaak in slechte staat en niet goed bereikbaar door de commerciële pui. Voor automobilisten is ook de infrastructuur in en rondom winkelgebieden niet ideaal.

Er is veel leegstand boven winkels. Niet alleen bij suburbane winkelstraten en in dorpen met krimp, maar ook in het centrum van Amsterdam staan talloze (woon)ruimtes boven winkels leeg. Vooral in gebieden met leegloop van de commerciële ruimtes is leegstand boven winkels een probleem. De buurteconomie lijdt eronder; de afzetmarkt is kleiner en de sfeer in de buurt gaat achteruit (bron: wonen boven winkels Nederland).

De leegstand boven winkels is een probleem voor de eigenaren, de buurteconomie en de sociale cohesie. Het invullen van de leegstand met studentenwoningen kan een oplossing zijn voor alle problemen. Studenten willen aan drukke straten wonen en zij reizen voornamelijk met de fiets. Het is alleen niet zeker dat dit de oplossing is. Wanneer de programmering van de (semi-)publieke ruimte en de commerciële ruimte niet is afgestemd op de behoeften van de studenten, zullen zij er geen gebruik van maken en blijft zowel de buurteconomie als de sociale cohesie slecht. Studenten zullen immers eerder in een bagels and beans gaan zitten om te lunchen, te ontmoeten en te werken dan in een cafetaria waar zij hooguit ontmoeten tijdens het wachten.

De partijen en een goed voorbeeld
Bij herontwikkeling heb je, in tegenstelling tot veel nieuwbouwprojecten, te maken met bestaande belanghebbenden, waaronder ook bestaande gebruikers. De vereniging wonen boven winkels noemt de volgende belanghebbenden: eigenaren/beleggers, gemeenten, corporaties en gebruikers en winkeliers (‘Weer thuis in de stad’, Vereniging Wonen boven Winkels Nederland, 2011). Bij de ontwikkeling van studentenwoningen is ook de universiteit of een studentenhuisvester één van de belanghebbenden. De juiste balans tussen de belanghebbenden, en daarbij een eventuele win-win situatie, kan bereikt worden wanneer zij samen om tafel gaan en kijken naar elkaars belangen.

Daarbij moet één iemand de trekker zijn binnen de samenwerking. Bij voorkeur degene bij wie de noodzaak van het slagen van het project en de samenwerking het hoogst is, zo leerde Jaap Kaai me. ‘Anders’, zo vertelde hij mij, ‘gaan we allemaal roepen dat het eigenlijk wel een probleem is, maar doen we vervolgens niets.’ Institutengedrag vind ik het.

Illustratie van de partijen die samen om tafel moeten, Wonen boven winkels (folder)

Het vormen van een gezamenlijke gebiedsvisie is hierbij raadzaam volgens de vereniging Wonen boven Winkels. Dit geeft de partijen één doel en maakt hen meer tot een team met een visie dan tot tegenpolen met verschillende belangen. Bovendien geeft het de locatie een heldere identiteit en kan het beheer en de herontwikkeling gezamenlijk georganiseerd worden.

‘Een gebiedsvisie brengt beeld, belang en beheer opnieuw in balans. Wonen boven winkels is daarin een belangrijk speerpunt.’ (‘Weer thuis in de stad’, Vereniging Wonen boven Winkels Nederland, 2011)

Er is veel onderzoek gedaan naar de samenwerking tussen de belanghebbenden. In het rapport ‘Praktijkervaringen in Nederland’ (2005) geeft VROM mooie voorbeelden van (studenten)woningen boven winkels. Succesvol zijn onder andere projecten in Maastricht. Hier hebben de gemeente, de corporatie (Woonpunt) en de universiteit samen de NV ‘Wonen boven Winkels Maastricht’ opgericht. Deze NV koopt panden op en herontwikkelt deze kleinschalig tot studentenwoningen, van drie appartementen tot en met dertig studentenkamers.

Het voordeel van deze aanpak is dat zij één organisatie vormen met een gezamenlijk doel: studentenwoningen creëren in het centrum van Maastricht. De belangen zijn echter verschillend. De gemeente wil vooral de sociale cohesie versterken door middel van functiemenging in het winkelcentrum van Maastricht. De corporatie heeft ditzelfde maatschappelijke belang, maar bestaat dankzij de cashflow die de projecten met zich meebrengen. De gemeente wil ook Maastricht positioneren als studentenstad, opdat meer talent naar de stad toe trekt. De universiteit deelt dit doel en wil haar studenten huisvesten. Deze drie partijen hebben een win-win-win situatie gecreëerd door samen te werken. Overigens is onlangs wel een persbericht verschenen met de mededeling dat de universiteit uit de samenwerking moet stappen. Zij kunnen het financieel niet meer opbrengen.

Een goede en open samenwerking tussen deze partijen is dus een goed begin, maar (vooral in suburbane gebieden) het halve werk. De vele succesverhalen bevestigen dat we heel goed weten welke partijen samen moeten werken om het wonen boven winkels te realiseren. Maar niet alle leegstand boven winkels bevindt zich op een centrumlocatie. Suburbane wijken hebben ook een hoge vraag naar studentenwoningen en veel leegstand boven winkels. De andere helft van het werk (waarin ik de uitvoering niet mee bereken) bestaat uit de programmering: het toevoegen van voorzieningen waar behoefte aan is. Wanneer men het wonen boven winkels (door studenten) wil bevorderen is hier, mijns inziens, de meeste winst te behalen.

Programmering: ontmoeting creëren
De conclusies van verschillende ateliers tijdens de Internationale Biënnale van Herbestemming (NL RESET) was dat ‘zo snel mogelijk beginnen met het herbestemmen’ de grootste succesfactor is. Want leven creëert nog meer leven zoals kopen doet kopen. Met ‘zo snel mogelijk beginnen’ werd bedoeld dat wanneer enkele ontmoetingsplekken vast ingericht worden voor de toekomstige bewoners, er rumoer gecreëerd wordt omtrent de locatie. Deze ontmoetingsplek werkt als katalysator: de locatie wint vast aan bekendheid en de huidige gebruikers kunnen vast ‘wennen’ aan de toekomstige gebruikers. De buurteconomie verandert en groeit organisch. De ligging is hierbij wel de succes- of faalfactor: de locatie moet langs een route liggen die studenten afleggen en/of nabij een universiteit of bibliotheek zijn.

Een goed voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling is de KennisAs in Rotterdam. Hier heeft Bureau Benraad er samen met de corporatie Vestia Rotterdam Stadswonen voor gezorgd dat er lunchcafé ’s en werk- en studeerplekken werden gecreëerd op strategische punten in de stad ten opzichte van hogescholen en universiteiten, openbaar vervoer en woon- en werkplekken. Vestia Rotterdam Stadswonen is onder andere eigenaar van een pand aan de Goudsesingel. Zij geven hier ruimtes aan KennisAs, waar het goed druk is iedere dag. Inmiddels hebben ook (studenten)uitzendbureaus zich op deze plek gevestigd. De kans is groot dat ook de detailhandel een markt gaat zien in deze plek en zijn intrede doet in één van de winkelpanden. Het is een organische ontwikkeling van minimaal tien jaar. Er is een investering nodig voor de programmering, maar de buurteconomie en de sociale cohesie worden er stapsgewijs beter van.

Het resultaat: de programmering voor studenten kan een impuls zijn voor de buurteconomie. Hierdoor verbeteren de onderhandelingen met de huidige eigenaren en gebruikers. Zij hebben er immers profijt van wanneer zij meegroeien met hun doelgroep.

Slopen of loslaten?

De zaal is gevuld met opvallend veel studenten en architecten. En nu blijkt dat de architect geen gebouwen, maar processen ontwerpt bij transformatie. Bovendien moet niet het gebouw, maar het gebied centraal staan als we leegstand op willen lossen.

“Transformeren is noodzaak”, zegt Hilde Remøy, onderzoeker aan de Technische Universiteit Delft. Zij doet al jaren onderzoek naar leegstand en modereert de bijeenkomst van het NAi, die afgelopen donderdag plaats had in het Schieblock, Rotterdam. Het Schieblock is gered van zijn leegstand en wordt nu tijdelijk gebruikt als creatieve verzamelplaats. Over vijf jaar wordt het gesloopt.

Slopen?
Slopen lijkt een goede optie. “We moeten slopen, anders gebeurt er niets.” Zegt Matthieu Zuiderma van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Dit herinnerde mij aan een uitspraak van minister Donner op nu.nl. Slopen heeft volgens Donner het volgende voordeel: “Dan creëer je ruimte voor andere bouwactiviteiten. Dat is beter dan omvormen.” (22-03-2011) Hilde Remøy opperde tijdens haar inleiding echter dat we ook (potentiële) gebruikers de mogelijkheid kunnen bieden er iets van te maken. Dit voorstel van Hilde Remoy zou een meer organisch proces zijn dan de bestaande plannen met een rigoureuze aanpak. Het klinkt wat idealistisch, maar het HAKA-gebouw is hier in feite ook een voorbeeld van. Hierover meer in de laatste alinea.

Het proces, en niet zozeer het product (gebouw), stond centraal tijdens het debat over oplossingen. Toch kan dit proces pas op gang gebracht worden nadat de eigenaren hun leegstand hebben afgewaardeerd tot de marktwaarde.

Waarom er niet afgeschreven wordt
Eigenaren hebben geen haast met afschrijven, want er is geen concurrentie. Vrijwel alle leegstandeigenaren zitten immers in hetzelfde vaarwater: ze hebben minder eigen vermogen en kunnen hierdoor weinig risico’s nemen. Men wacht dan ook liever tot een ander de eerste stap zet en de eigenaar die deze stap durft te zetten weet dat hij er, op korte termijn althans, niet rijk van wordt. Hij weet zelfs dat hij er in eerste instantie geld mee verliest. Waarschijnlijk boekt de eigenaar met lef in de toekomst wel winst, maar hiervoor neemt hij een onbekend risico.

Daarbij zijn ook de banken terughoudend met afschrijven van de leegstand die zij in handen krijgen. De banken kunnen kiezen: de panden verkopen voor een fractie van de uitgegeven lening, of de lening (en daarbij de leegstand) laten staan. Afschrijven betekent eigen vermogen investeren en dit kan leiden tot een volgende bankencrisis. Logischerwijs stellen zij dit liever zo lang mogelijk uit.

Toch hebben we het over mogelijkheden vanavond. Paulus Jansen benoemt de tien voorstellen van de SP om leegstand te bestrijden en Duzan Doepel van ‘Doepel Strijkers architects’ geeft drie voorbeelden van transformatie vanuit de markt.

Processen vormgeven
Het transformatieproces van leegstaande kantoorpanden is een kwestie van goede samenwerking tussen de verschillende marktpartijen. Mattieu Zuiderman geeft de samenwerking weer met legopoppetjes. De poppetjes verschillen van elkaar, want ze verbeelden de marktpartijen die allemaal hun eigen belang vertegenwoordigen. De legopoppetjes moeten met de neus dezelfde kant op gezet worden om een succesvol transformatieproces aan te gaan. (Ironisch genoeg hebben deze poppetjes geen neus, zo merkt @ChielKnigge op.) De overheid heeft hierin een faciliterende rol: Mattieu adviseert een soepele regelgeving en een gebiedsgerichte aanpak. Ook moeten de gemeenten hun onderlinge concurrentie beperken om gelijke kansen te scheppen. De markt kan vervolgens ‘initiëren en concretiseren’: doen, met creativiteit, openheid en de strategie van de legopoppetjes.

Waarom zijn we nog niet massaal aan het transformeren? “Één ding is zeker” zegt Duzan Doepel “je wordt er niet rijk van.” Ook geef je als architect geen gebouwen, maar processen vorm. Desalniettemin lijkt hij enorm te genieten van zijn werk. Gepassioneerd vertelt Duzan Doepel over drie projecten waar hij aan gewerkt heeft. Één daarvan is het veel besproken project: het ‘HAKA-gebouw’. Een project van ontwikkelaars met lef! Ten eerste hebben zij lef, omdat zij zich tijdens het ontwikkelproces lieten leiden door de architecten en ten tweede omdat zij doen wat niemand durft: risico nemen en loslaten. De ontwikkelaars van het HAKA-gebouw hebben een helder concept aan het gebouw gehangen: ‘Livin Lab voor Clean Water & Energy’ en trekken vijf jaar uit voor het vullen van het gebouw. Het project is bedoeld voor mensen die samen willen werken en co-creëren voor een duurzaam bestaan. De ontwikkelaars, en dus ook de architecten die hen aan de hand namen, zijn hier consequent in. Het interieur is hergebruikt en de transformatie van het gebouw wordt samen met ex-gedeteniëerden gerealiseerd. Nogmaals: ontwikkelaars met lef. Het pakt goed uit, ondanks het verlies van wat gereedschap en dergelijke, zijn er mensen met een nieuwe baan. De toekomstige bewoners, die ook bij het transformatieproces betrokken zijn, zijn bovendien erg enthousiast, aldus Duzan Doepel. En enthousiasme is het beste verkoopmiddel. Het HAKA-gebouw is een mooie toekomst gewenst!

Leegstand investeerder

Het is een bekend gegeven: er staan kantoorpanden leeg. Niet een paar, maar 13,3% van alle kantoorpanden in Nederland (DTZ Zadelhoff, 2010). Het is schandelijk dat deze panden leegstaan. Hier moet iets aan gedaan worden, maar door wie? De vastgoedbeheerder, die niets met het pand doet, omdat dat hem alleen maar geld kost? Niemand lijkt nog met een winstgevende oplossing te zijn gekomen. Het is crisis!

Het is een tijd om stil te staan. Daarom heb ik mij afgevraagd, moeten projectontwikkelaars en vastgoedbeheerders wel naar groei en winst blijven streven? Is het hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om te investeren in herontwikkeling van hun leegstaande kantoorpanden zonder zeker te zijn van winst? De vastgoedbeheerder heeft dan hooguit wat minder geld in eigen zak, maar hij doet wel goed voor de maatschappij. Kunnen vastgoedbeheerders handelen vanuit deze idealistische gedachte?

Eén oplossing is er in ieder geval: Stichting Tijdelijk Wonen, mijn opdrachtgever voor de komende maanden, bouwt langdurig leegstaande kantoorpanden om tot studentenwoningen. Ze maken geen winst, maar 194 studenten zijn straks gelukkig met een betaalbare woonruimte. Daarnaast zorgt ‘Sophies kunstprojecten’ voor atelierruimtes en horeca. De oplossing lijkt cliché, vindt ook journalist Jaap Huisman in zijn artikel ‘Loze kantoren’ (2010). Wederom studentenwoningen en horeca, en met een kunstatelier alweer een ‘creatieve broedplaats’ erbij.

Download mijn paper Leegstand investeerder.

verlaten terrein

download mijn paper Verlaten Terrein
Bedrijvengebied Kanaleneiland: een verlaten terrein?

Het viel me pas op toen iemand me zei dat het uitzicht uit mijn raam helemaal niet rommelig is: “Kijk maar, daar zijn kantoren, daar winkels en hier kun je wonen, hartstikke overzichtelijk!” De Nederlandse stad is opgedeeld in functies. We hebben woongebieden, werkgebieden, industriegebieden, winkelgebieden, ‘buitengebieden’ ter ontspanning, en ga zo maar door. Wegen bestaan voor vervoer en ook het water heeft deze functie; de grachten zijn ook buitengebied. De gebouwen in de gebieden stralen hun functie ook uit. Woningen zijn kleinschalig en hebben gordijnen, kantoren zijn grootschalig en hebben lamellen. Gebouwen op industrieterreinen zijn kil hebben geen ramen nodig. Winkels zijn soms klein en soms groot, afhankelijk van het winkelgebied, en hebben geen raambekleding maar etalages. Buitengebieden hebben een kinderboerderij en speeltoestellen met nep ramen zonder glas.

Ik vind mijn uitzicht rommelig; alle gebouwen hebben een eigen identiteit, omdat branding zo hip was. De hoogbouwkantoren worden door een brede weg gescheiden van lage woonwinkels die via de rotonde, eerste afslag, leiden naar woongebieden met communistische hoogbouw en laagbouw en her en der een verloren jaren ’90 kantoorgebouw dat boven de woningen uittorent. De tweede afslag van de rotonde stuit direct op mijn woontoren die bijna net zo hoog is als de kantoortorens en het meest recent gebouwd is van allemaal. Mijn woontoren is met een hek gescheiden van de Praxis die schuil gaat tussen kantoren uit de jaren ’80. Alle gebouwen met commerciële huurders hebben ook een eigen kleur en reclamebord, zodat ze zichtbaar zijn. Allicht deed dat de studentenhuisvesting Utrecht denken dat onze woontoren een naam nodig had. Het werd Max en nu is Max te zien vanaf de snelweg, vanaf de rotonde, vanaf de kantoortorens, vanaf de Ikea en vanaf de volgende rotonde bij het winkelgebied naast het woongebied.

Zichtlocaties zijn een klein, maar naar gevolg van verlaten locaties. Zichtlocaties zijn namelijk te huur nu de ruimtes zelf niet meer te verhuren zijn. Want o wee als de mensen jouw bedrijfsnaam vergeten tijdens de crisis, dan kom je er natuurlijk nooit meer uit. Maar hoeveel mensen zien de zichtlocaties van een verlaten terrein? De crisis is één van de oorzaken van leegstand, bleek uit mijn vorige paper ‘Leegstand investeerder!’, maar ook het nieuwe werken speelt een grote rol. Mensen willen niet meer in een hokje in een kantoor werken. We willen werken waar we wonen, werken waar we winkelen en werken waar we zo nu en dan een kijkje kunnen nemen bij onze kinderen, waarmee we dan een rondje kunnen doen in het park. Daar moet je hier in Kanaleneiland heel wat rotondes voor afleggen.

We hebben natuurlijk geen tijd om zo veel rotondes te pakken en daarom wordt er nauwelijks meer gewerkt in de kantoren waar ik op uitkijk vanaf Max. Het ‘bedrijvengebied Kanaleneiland’ verliest aan populariteit. Dat zagen ook de ondernemers die een bezichtiging deden in de commerciële ruimtes van Max, zij durfden geen broodjeszaak, of buurtsuper te beginnen voor ‘slechts’ 1200 studenten, die overigens erg gelukkig zijn met het plekje dat zij hebben kunnen bemachtigen in Max (met duizenden op een woning wachtende studenten en starters voor hen). Het gevolg is uiteraard nog meer leegstand. Hoe kunnen we voorkomen dat het bedrijvengebied Kanaleneiland een verlaten terrein wordt?

Categorieen

Recent

Tags

@EmilieVlieger

  • @EmilieVlieger