Berichten met tag: vliegerprojecten

Slopen of loslaten?

De zaal is gevuld met opvallend veel studenten en architecten. En nu blijkt dat de architect geen gebouwen, maar processen ontwerpt bij transformatie. Bovendien moet niet het gebouw, maar het gebied centraal staan als we leegstand op willen lossen.

“Transformeren is noodzaak”, zegt Hilde Remøy, onderzoeker aan de Technische Universiteit Delft. Zij doet al jaren onderzoek naar leegstand en modereert de bijeenkomst van het NAi, die afgelopen donderdag plaats had in het Schieblock, Rotterdam. Het Schieblock is gered van zijn leegstand en wordt nu tijdelijk gebruikt als creatieve verzamelplaats. Over vijf jaar wordt het gesloopt.

Slopen?
Slopen lijkt een goede optie. “We moeten slopen, anders gebeurt er niets.” Zegt Matthieu Zuiderma van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Dit herinnerde mij aan een uitspraak van minister Donner op nu.nl. Slopen heeft volgens Donner het volgende voordeel: “Dan creëer je ruimte voor andere bouwactiviteiten. Dat is beter dan omvormen.” (22-03-2011) Hilde Remøy opperde tijdens haar inleiding echter dat we ook (potentiële) gebruikers de mogelijkheid kunnen bieden er iets van te maken. Dit voorstel van Hilde Remoy zou een meer organisch proces zijn dan de bestaande plannen met een rigoureuze aanpak. Het klinkt wat idealistisch, maar het HAKA-gebouw is hier in feite ook een voorbeeld van. Hierover meer in de laatste alinea.

Het proces, en niet zozeer het product (gebouw), stond centraal tijdens het debat over oplossingen. Toch kan dit proces pas op gang gebracht worden nadat de eigenaren hun leegstand hebben afgewaardeerd tot de marktwaarde.

Waarom er niet afgeschreven wordt
Eigenaren hebben geen haast met afschrijven, want er is geen concurrentie. Vrijwel alle leegstandeigenaren zitten immers in hetzelfde vaarwater: ze hebben minder eigen vermogen en kunnen hierdoor weinig risico’s nemen. Men wacht dan ook liever tot een ander de eerste stap zet en de eigenaar die deze stap durft te zetten weet dat hij er, op korte termijn althans, niet rijk van wordt. Hij weet zelfs dat hij er in eerste instantie geld mee verliest. Waarschijnlijk boekt de eigenaar met lef in de toekomst wel winst, maar hiervoor neemt hij een onbekend risico.

Daarbij zijn ook de banken terughoudend met afschrijven van de leegstand die zij in handen krijgen. De banken kunnen kiezen: de panden verkopen voor een fractie van de uitgegeven lening, of de lening (en daarbij de leegstand) laten staan. Afschrijven betekent eigen vermogen investeren en dit kan leiden tot een volgende bankencrisis. Logischerwijs stellen zij dit liever zo lang mogelijk uit.

Toch hebben we het over mogelijkheden vanavond. Paulus Jansen benoemt de tien voorstellen van de SP om leegstand te bestrijden en Duzan Doepel van ‘Doepel Strijkers architects’ geeft drie voorbeelden van transformatie vanuit de markt.

Processen vormgeven
Het transformatieproces van leegstaande kantoorpanden is een kwestie van goede samenwerking tussen de verschillende marktpartijen. Mattieu Zuiderman geeft de samenwerking weer met legopoppetjes. De poppetjes verschillen van elkaar, want ze verbeelden de marktpartijen die allemaal hun eigen belang vertegenwoordigen. De legopoppetjes moeten met de neus dezelfde kant op gezet worden om een succesvol transformatieproces aan te gaan. (Ironisch genoeg hebben deze poppetjes geen neus, zo merkt @ChielKnigge op.) De overheid heeft hierin een faciliterende rol: Mattieu adviseert een soepele regelgeving en een gebiedsgerichte aanpak. Ook moeten de gemeenten hun onderlinge concurrentie beperken om gelijke kansen te scheppen. De markt kan vervolgens ‘initiëren en concretiseren’: doen, met creativiteit, openheid en de strategie van de legopoppetjes.

Waarom zijn we nog niet massaal aan het transformeren? “Één ding is zeker” zegt Duzan Doepel “je wordt er niet rijk van.” Ook geef je als architect geen gebouwen, maar processen vorm. Desalniettemin lijkt hij enorm te genieten van zijn werk. Gepassioneerd vertelt Duzan Doepel over drie projecten waar hij aan gewerkt heeft. Één daarvan is het veel besproken project: het ‘HAKA-gebouw’. Een project van ontwikkelaars met lef! Ten eerste hebben zij lef, omdat zij zich tijdens het ontwikkelproces lieten leiden door de architecten en ten tweede omdat zij doen wat niemand durft: risico nemen en loslaten. De ontwikkelaars van het HAKA-gebouw hebben een helder concept aan het gebouw gehangen: ‘Livin Lab voor Clean Water & Energy’ en trekken vijf jaar uit voor het vullen van het gebouw. Het project is bedoeld voor mensen die samen willen werken en co-creëren voor een duurzaam bestaan. De ontwikkelaars, en dus ook de architecten die hen aan de hand namen, zijn hier consequent in. Het interieur is hergebruikt en de transformatie van het gebouw wordt samen met ex-gedeteniëerden gerealiseerd. Nogmaals: ontwikkelaars met lef. Het pakt goed uit, ondanks het verlies van wat gereedschap en dergelijke, zijn er mensen met een nieuwe baan. De toekomstige bewoners, die ook bij het transformatieproces betrokken zijn, zijn bovendien erg enthousiast, aldus Duzan Doepel. En enthousiasme is het beste verkoopmiddel. Het HAKA-gebouw is een mooie toekomst gewenst!

Leegstand investeerder

Het is een bekend gegeven: er staan kantoorpanden leeg. Niet een paar, maar 13,3% van alle kantoorpanden in Nederland (DTZ Zadelhoff, 2010). Het is schandelijk dat deze panden leegstaan. Hier moet iets aan gedaan worden, maar door wie? De vastgoedbeheerder, die niets met het pand doet, omdat dat hem alleen maar geld kost? Niemand lijkt nog met een winstgevende oplossing te zijn gekomen. Het is crisis!

Het is een tijd om stil te staan. Daarom heb ik mij afgevraagd, moeten projectontwikkelaars en vastgoedbeheerders wel naar groei en winst blijven streven? Is het hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om te investeren in herontwikkeling van hun leegstaande kantoorpanden zonder zeker te zijn van winst? De vastgoedbeheerder heeft dan hooguit wat minder geld in eigen zak, maar hij doet wel goed voor de maatschappij. Kunnen vastgoedbeheerders handelen vanuit deze idealistische gedachte?

Eén oplossing is er in ieder geval: Stichting Tijdelijk Wonen, mijn opdrachtgever voor de komende maanden, bouwt langdurig leegstaande kantoorpanden om tot studentenwoningen. Ze maken geen winst, maar 194 studenten zijn straks gelukkig met een betaalbare woonruimte. Daarnaast zorgt ‘Sophies kunstprojecten’ voor atelierruimtes en horeca. De oplossing lijkt cliché, vindt ook journalist Jaap Huisman in zijn artikel ‘Loze kantoren’ (2010). Wederom studentenwoningen en horeca, en met een kunstatelier alweer een ‘creatieve broedplaats’ erbij.

Download mijn paper Leegstand investeerder.

verlaten terrein

download mijn paper Verlaten Terrein
Bedrijvengebied Kanaleneiland: een verlaten terrein?

Het viel me pas op toen iemand me zei dat het uitzicht uit mijn raam helemaal niet rommelig is: “Kijk maar, daar zijn kantoren, daar winkels en hier kun je wonen, hartstikke overzichtelijk!” De Nederlandse stad is opgedeeld in functies. We hebben woongebieden, werkgebieden, industriegebieden, winkelgebieden, ‘buitengebieden’ ter ontspanning, en ga zo maar door. Wegen bestaan voor vervoer en ook het water heeft deze functie; de grachten zijn ook buitengebied. De gebouwen in de gebieden stralen hun functie ook uit. Woningen zijn kleinschalig en hebben gordijnen, kantoren zijn grootschalig en hebben lamellen. Gebouwen op industrieterreinen zijn kil hebben geen ramen nodig. Winkels zijn soms klein en soms groot, afhankelijk van het winkelgebied, en hebben geen raambekleding maar etalages. Buitengebieden hebben een kinderboerderij en speeltoestellen met nep ramen zonder glas.

Ik vind mijn uitzicht rommelig; alle gebouwen hebben een eigen identiteit, omdat branding zo hip was. De hoogbouwkantoren worden door een brede weg gescheiden van lage woonwinkels die via de rotonde, eerste afslag, leiden naar woongebieden met communistische hoogbouw en laagbouw en her en der een verloren jaren ’90 kantoorgebouw dat boven de woningen uittorent. De tweede afslag van de rotonde stuit direct op mijn woontoren die bijna net zo hoog is als de kantoortorens en het meest recent gebouwd is van allemaal. Mijn woontoren is met een hek gescheiden van de Praxis die schuil gaat tussen kantoren uit de jaren ’80. Alle gebouwen met commerciële huurders hebben ook een eigen kleur en reclamebord, zodat ze zichtbaar zijn. Allicht deed dat de studentenhuisvesting Utrecht denken dat onze woontoren een naam nodig had. Het werd Max en nu is Max te zien vanaf de snelweg, vanaf de rotonde, vanaf de kantoortorens, vanaf de Ikea en vanaf de volgende rotonde bij het winkelgebied naast het woongebied.

Zichtlocaties zijn een klein, maar naar gevolg van verlaten locaties. Zichtlocaties zijn namelijk te huur nu de ruimtes zelf niet meer te verhuren zijn. Want o wee als de mensen jouw bedrijfsnaam vergeten tijdens de crisis, dan kom je er natuurlijk nooit meer uit. Maar hoeveel mensen zien de zichtlocaties van een verlaten terrein? De crisis is één van de oorzaken van leegstand, bleek uit mijn vorige paper ‘Leegstand investeerder!’, maar ook het nieuwe werken speelt een grote rol. Mensen willen niet meer in een hokje in een kantoor werken. We willen werken waar we wonen, werken waar we winkelen en werken waar we zo nu en dan een kijkje kunnen nemen bij onze kinderen, waarmee we dan een rondje kunnen doen in het park. Daar moet je hier in Kanaleneiland heel wat rotondes voor afleggen.

We hebben natuurlijk geen tijd om zo veel rotondes te pakken en daarom wordt er nauwelijks meer gewerkt in de kantoren waar ik op uitkijk vanaf Max. Het ‘bedrijvengebied Kanaleneiland’ verliest aan populariteit. Dat zagen ook de ondernemers die een bezichtiging deden in de commerciële ruimtes van Max, zij durfden geen broodjeszaak, of buurtsuper te beginnen voor ‘slechts’ 1200 studenten, die overigens erg gelukkig zijn met het plekje dat zij hebben kunnen bemachtigen in Max (met duizenden op een woning wachtende studenten en starters voor hen). Het gevolg is uiteraard nog meer leegstand. Hoe kunnen we voorkomen dat het bedrijvengebied Kanaleneiland een verlaten terrein wordt?

Categorieen

Recent

Tags

@EmilieVlieger

  • @EmilieVlieger