“Panden als deze,” wijst een man naast mij op de handout, “krijg je bijvoorbeeld nooit meer levendig.” Ik lach, want ik ken het gebouw: het is de Archimedeslaan 16, het succesproject van Stichting Tijdelijk Wonen en Sophies kunstprojecten, mogelijk gemaakt door Plegt Vos en de provincie Utrecht. Ik heb er zelf ook een steentje aan bijgedragen met zeven mede-HKU studenten. “Nou,” zeg ik, “het ís gelukt.”
Aanpakken
Het is gelukt en het gaat nog veel vaker lukken. De bijeenkomst ‘Pak leegstand van kantoren aan’ in Nieuwegein is geïnitieerd door de provincie Utrecht, is absoluut een positieve boost om te gaan werken aan herbestemmingsprojecten. Het rijk is vóór, de gemeenten zijn bereid en vastgoedbeheerders staan te popelen om af te schrijven. Zeker na het zien van de illustraties over vliegtuigcrash van dhr. Verschoor (Grontmij). In het filmpje van Andre Verschoor bleef het vliegtuig te lang vliegen met zijn neus in de lucht gestoken en had eigenlijk geleidelijk aan moeten dalen. Hiermee verwijst dhr. Verschoor naar de afschrijvingen die geleidelijk gedaan moeten worden, zodat het pand rendabel gerevitaliseerd kan worden. Dhr. Benraad weet hierna wel raad met de panden. Hij revitaliseert per definitie rendabel en is niet zozeer gefocust op de creatieve industrie en studenten. Heel goed, want studenten kunnen natuurlijk niet kruipend terug naar Nieuwegein en ook hoeven zij, ondanks het kruipen, geen ziekenhuis naast hun deur. Dergelijke locaties worden omgebouwd tot ouderenwoningen. Dat geeft in eengezinswoningen meteen ruimte voor starters en jonge gezinnen.
Ook gemeenten ‘doen dol’
De gemeenten gaan bestemmingsplannen veranderen. De parkeernorm wordt namelijk flexibel. Ik wist niet precies wat een parkeernorm is, maar het blijkt dat we het aantal verplichte parkeerplaatsen voor de gebruiker bepalen. Eerlijk gezegd, en houd het vooral niet onder ons: de gemeenten gaan vanaf nu echt flexibeler om met bestemmingsplannen. Dat schept mogelijkheden en ik droom dan graag van de spontane stad , een stad waarin de bewoners en gebruikers creëren. Helaas is dat nog een stapje te ver, want we moeten nog steeds strategisch nadenken, alsdus provincie en gemeenten. De overheid deelt deze droom dus niet met mij, maar zij benoemt deze periode wel als ‘de Tussentijd’ en dat is ook voor hen een tijd voor tijdelijkheid.
Tijden veranderen in de Tussentijd
In de jaren ’60 en ’70 waren we trots op onze modernistische familiewijken in de stad, nu vinden we deze architectuur gesloten en somber. In de jaren ’80 vochten we tegen de krakers, nu overigens weer, en toch zijn we gelukkig met hetgeen zij behouden hebben. In de jaren ’00 bouwden we iconen; ‘Super Dutch’-gebouwen en nu vinden we deze architectuur arrogant en zelfzuchtig. Ik verklaar dit gevecht vast als voorbij. We beginnen nu namelijk met vechten tegen ondernemers die onze omgeving gaan ‘verrommelen’: “Verrommeling ontstaat in het landschap wanneer veel verschillende partijen een kortetermijnbelang nastreven.” Wat mij betreft te vertalen als: gebruik maken van de middelen die je hebt en leven in het hier en nu. Dat kunnen wij Nederlanders niet op de één of andere manier; onze omgeving organisch laten ontstaan zoals de zee rotsen en stranden vormgeeft. Maar wat moet je dan in een tijd die ‘de Tussentijd’ heet? Wat is de strategie voor veranderende tijden? Kris Oostling, planoloog en sociaal geograaf van Stadmakers, spreekt in zijn laatste publicatie voor Agora over ‘de tijd als strategische partner’. Een inspirerend stuk met mogelijkheden voor de bewoners en gebruikers die de overheden en ontwikkelaars niet in de weg hoeven te zitten. Integendeel, zij versterken elkaar als we het samen professioneel aan durven pakken: vrijheid gunnen en verantwoordelijkheid nemen. Iemand in de zaal deelde mijn mening: ‘met de VVD aan het roer, moet dit toch kunnen?’ (de burger de vrijheid geven stappen richting revitalisering te ondernemen).
Toekomstvisie
Dhr. Tordoir durft het aan om een toekomstvisie te schetsen voor na de Tussentijd: het nieuwe werken zet door, er komen steeds meer zzp’ers en zij zullen ook graag in de natuur werken. Alleen de vogels storen je nog. Het is dan ook de ‘cottageindustrie’ van Rudy Stroink, aldus Dhr. Tordoir, die landelijke gebieden populair gaan maken onder de beroepsbevolking. Daarnaast doet hij vooral een oproep om de vernieuwingen de ruimte te geven door te zetten. Ironisch genoeg noemt hij bestemmingsplannen als middel om structuur te bieden in deze ontwikkelingen. Ondanks zijn woordkeuze noemt hij wel functiemenging en refereert hij naar een leefvorm zoals die van een ‘werkmilieu’, een gebiedsontwikkeling die onderzocht is door INBO en de TU Delft in het rapport ‘Van bedrijventerrein naar werkmilieu’ . In een werkmilieu zijn functies als winkelen, sporten, studeren, creëren en zorgen in één gebied gecombineerd met de functie werken. De vraag blijft nog wel of wonen hier ook bij hoort, want dat hoor ik niemand zeggen.
Daarnaast noemt dhr. Tordoir de infrastructuur en het openbaar vervoer als belangrijk component van levendige gebieden. Wederom ironisch, maar dan richting de gemeente Amsterdam, die gaat namelijk bezuinigen op openbaar vervoer, waardoor verlaten gebieden nog minder kansen hebben. Dit terwijl zowel de gemeenten, provincie als dhr. Tordoir benoemen dat de overheid een faciliterende rol heeft in revitalisering.
Geen nieuwbouw meer.
Mits ter aanvulling van een gerevitaliseerd gebied.
Van Vastgoedbelang
Eindelijk hoor ik een vertegenwoordiger van de vastgoedinvesteerders spreken en eindelijk vertalen zij hun verdriet: ‘leegstand doet pijn’. Zoals ik al noemde staan vastgoedbeheerders klaar om af te schrijven, natuurlijk popelen niet letterlijk, maar ze willen weldegelijk. De rekensom die Vastgoedbelang schetst is namelijk schokkend, een leegstaand pand van gemiddelde grootte kost de eigenaar ongeveer een miljoen euro per jaar aan rente, beheer en onderhoud. Daarbovenop komt de huurderving die voor eenzelfde pand berekend is tussen de 1,2 en 1,4 miljoen euro. Het is tijd om af te schrijven en dat willen eigenaren doen zodra er zekerheid is op een gebruiker na de investering van de herontwikkeling van zijn pand.
Conclusie
Het feit dat we nog niet massaal aan het revitaliseren zijn ligt volgens de sprekers van vandaag vooral aan de samenwerking tussen de betrokken partijen. Iedereen neemt gelukkig zijn eigen verantwoordelijkheid: gemeenten zijn flexibeler aan het worden, eigenaren en beleggers schrijven af en er zijn realistische plannen. Naast een goede samenwerking hebben deze partijen maar één ding nodig, en dat is zekerheid op een gebruiker. Vandaar: gebruiker gezocht voor leegstaand pand, t.e.a.b.!
Aanbeveling
Er is voldoende vraag naar ruimte, absoluut, want de bevolking van de regio Utrecht groeit en zal voorlopig blijven groeien. Utrecht is geen krimpregio, maar de zekerheid die eigenaren zo hard nodig hebben blijft vaak uit. De meeste zekerheid is er zodra er gebouwd wordt naar vraag, maar een concrete vraag uit de markt is er niet. Er zal dus een inschatting gemaakt moeten worden van de behoeftes van de toekomstige gebruiker. Wat mij betreft vormen sociaal geografen, stedenbouwkundigen, architecten, historici [opsomming ter aanvulling] hier het beste ontwerpteam voor. Samen kunnen zij de behoefte van de gebruiker inschatten, toetsen en vertalen naar een ontwerp dat rekening houdt met de omgeving. Niet alleen esthetisch, maar vooral ook maatschappelijk. Aan de vastgoedeigenaren, of –managers/-beheerders, wat mij betreft de taak om bij de planvorming aanwezig te zijn en in de gaten te houden dat het een rendabel plan wordt. De overheid faciliteert: schept ruimte en biedt (de mogelijkheid tot) openbaar vervoer.
Graag doe ik vier oproepen:
1: aan de overheid en de maatschappij –> vrijheid gunnen en verantwoordelijkheid nemen
2: aan de vastgoedeigenaren –> geloof in de kennis en kunde van de ontwerpers en vul hen aan met je eigen kennis en kunde
3: aan de architecten –> je bent bij revitalisatie beter af met een team van verschillende disciplines; als ontwerpteam
4: aan de ontwikkelaars en aannemers –> techniek is slechts een middel tot het vormen van (maatschappelijke) ruimtes
Download gebruiker gezocht voor leegstaand pand t.e.a.b. voor een versie met voetnoten.
