Leegstand is nóg geen probleem

Leegstand is nóg geen probleem

Leegstand is geen probleem.’ Was toch wel de stelling tijdens het debat in Arcam, dat afgelopen woensdag werd georganiseerd door temp.architecture. In Arcam is een tentoonstelling over leegstand in Amsterdam te zien van de hand van dezelfde partij. De conclusies kunnen niet simpeler.

Het debat: ‘Als leegstand een probleem is, is dit nog niet erg genoeg.’ Mijn conclusie: als het aanbod past bij de –in Amsterdam nog steeds- heersende vraag, komt er nooit een probleem.

Het probleem van de eigenaren (aldus de gemeente)
Leegstand is een probleem. ‘Het probleem van de eigenaren.’ Zo vindt gemeenteraadslid en advocate Ahu Sahin. De gemeente moet volgens haar wel zorgen dat de plint weer vol raakt, zodat de Amsterdammers de leegstand niet ervaren. Aangezien niemand in de zaal verpaupering ervaart, want nooit voor de gezelligheid op een leegstaand bedrijventerrein, of kantorengebied komt, lijkt dit me een onnodige oplossing. ‘De gemeente moet faciliterende oplossingen bieden.’ Zegt de VVD’er Daniël van der Ree. Hiermee bedoelt hij denk ik dat de gemeente bestemmingsplannen moeten kunnen wijzigen en vooral de markt het werk moeten laten doen. Met de volgende paragraaf wil ik duidelijk maken dat de eigenaren die niet naar een faillissement aan het toewerken zijn, weldegelijk willen investeren in transformatie.

Het maatschappelijke probleem (aldus de eigenaren)
In tegenstelling tot de eerdere debatten die ik bijwoonde over leegstand, waren er twee vstgoedbeleggers in de zaal! Zij durfden niet alleen open te bekennen dat zij verlies lijden en fouten hebben gemaakt, maar dachten ook graag mee over oplossingen. Beleggers kunnen ook sympathieke mensen zijn. De beleggers benoemen dat leegstand in kantoren een maatschappelijk probleem is: als zij failliet gaan draait de bank op voor de overwaarde van een pand. Binnenkort komt er ook een massale herwaardering van de banken op de panden en moeten de leningen opnieuw bepaald worden. De banken zullen concluderen dat de panden hun geboekte waarde niet waard zijn en de eigenaren moeten het verschil inleveren. Of failliet gaan. Wie niet failliet gaat (of wil gaan) wil transformeren, of slopen voor nieuwbouw.

Slopen voor nieuwbouw
Om een aanbod te creëren dat past bij de markt, moet er gesloopt worden voor nieuwbouw. ‘Een meter weg op een slechte locatie is een meter erbij op een betere locatie’, aldus belegger Robert Boeren (TCN), die overigens wel voorstander is van herbestemmen. Discutabel, want architecten hebben volop ideeën voor transformatie, waarvoor ze overigens graag gevraagd worden. Wat niet wegneemt dat er voorraad is met een slechte kwaliteit, zo slecht dat transformatie soms niets oplost. Slopen en nieuw bouwen is niet duurzaam, hoe duurzaam het nieuwe pand ook is, en transformeren is ook goedkoper dan slopen en nieuw bouwen. Maar toegegeven: wat heb je aan duurzaam en goedkoop transformeren als je daar geen gebruikers mee krijgt?

De markt
We beseffen het nog niet zo goed, want we zijn erg druk met onze boosheid jegens de eigenaar die een maatschappelijk probleem heeft gecreëerd en frustratie jegens de gemeente die hieraan heeft bijgedragen. De macht is in onze handen: de markt bepaalt welke gebieden wel en welke gebieden niet vol raken. En we kunnen wel gezellig in het centrum wachten tot de periferie is opgeknapt, maar dat gebeurt niet zolang wij roepen dat we er niet willen zitten. Om leegstand te vullen moet er namelijk gebouwd worden naar vraag. Het huidige ruimte-aanbod sluit niet aan op de markt: we willen kleine kantoren, minder kantoren, grotere woningen en een buitenruimte. We willen een centrumgevoel, of (en) rust, een bioscoop en een kroeg of een ziekenhuis met zorgwoningen in de buurt, of allebei. Er zijn verschillende functies te geven aan een leegstaand kantoor. Die functies noem ik markten en binnen deze markten zijn verschillende mensen met verschillende wensen.

Als wij (even generaliserend alle markten bij elkaar), boosheid blijven uiten en geen partij willen zijn voor het vullen van de leegstaande kantoren, kunnen de vastgoedeigenaren toch nooit een marktgericht aanbod creëren?

De oplossing
De vraag is divers en dus is de oplossing ook divers. Iedere locatie, ieder pand en ieder gebied, heeft kansen. De heren van temp.architecture geven in hun tentoonstelling ook aan dat er meerdere oplossingen zijn en dat deze oplossing afhankelijk is van de locatie. De locatie én de mensen die gevestigd zijn op deze locatie, of geloven in deze locatie. Deze mensen hebben invloed op de oplossing, zij durven een partij te zijn voor het vullen van de leegstand. Zoals Eva de Klerk (een van de initiators van de transformatie van de NDSM-werf) in ‘dat mooie gebouw’ op Amstel III gelooft.

Locatiemarketing
Dit is waarom ik een onderzoek ben gestart naar locatiemarketing. Hoe kan ik vraag en aanbod laten overlappen? Door per locatie te kijken naar de geografische ligging, het verhaal van de locatie en de markt voor de locatie. Door potentiële gebruikers te zoeken, zoals Eva, die in het bezit zijn van visie en enthousiasme. Ik heb een instrument gemaakt van locatiemarketing, iets dat op iedere locatie toe te passen is en voor iedere locatie een andere oplossing componeert.

Binnenkort online: ‘Locatiemarketing bij revitalisering’.

Deze post heeft 6 reacties

  1. Met name in consumentenmarkten als mode, cosmetica en automobiel begrijpt men heel goed dat de markt bestaat uit segmenten die sterk van elkaar verschillen. Om de consument te bedienen dienen per segment de behoeften van linker en rechter hersenhelft in balans te zijn. Rationeel en vooral emotioneel. Hoofd en hart. Locatie(marketing) is van wezenlijk belang maar niet voldoende. Het gaat om het geheel dus vastgoed (locatie en gebouw) marketing. Het onderscheidende is de bedrijfsstijl van kantoororganisaties. Zoals lifestyle dit is bij individuele consumenten.

  2. (http://www.officestyles.nl🙂 Ingedeeld op rode, gele, groene en blauwe mensen? Of via de strategie van motivaction? Het valt me op dat er toch veel in doelgroepen gedacht wordt in de vastgoedwereld. Dat geeft richting bij het zoeken van gebruikers.

    Ik geloof absoluut ook dat locatie gebouw+omgeving en de ‘stijl’ is. Deze stijl noem ik liever cultuur. Daarom is het voor mij onmogelijk om deze strak op te delen in doelgroepen. Dan maak je immers opnieuw een aanbod in plaats van te bouwen naar vraag. Betreft de emotionele behoeften waaraan voldaan moet worden: inderdaad!! Heel fijn om te horen.

    Nee locatiemarketing is niet voldoende, het is één van de actoren op het succes van een locatie. Ik ben erg benieuwd of je je in mijn volgende blog kunt vinden René! Bedankt voor je reactie.

  3. Oh, René, ik zat leuk op die kleurtjes te klikken op je website. Nu zie ik pas dat het inderdaad motivaction was!

  4. Zeer nuttig en noodzakelijke discussie. Er is wat mij betreft in het vastgoed een cultuur ontstaan van projecteren en zenden in plaats van luisteren en anticiperen. Deze cultuur in de vastgoed branche is logischerwijs ontstaan in een tijd van hoogconjunctuur en schaarste. Voor ieder product was wel een klant te vinden. Daardoor is de branche verwend geraakt en vergat te luisteren naar de klant. Bovendien wordt in mijn beleveving nog erg overschat dat de klant weet wat hij/zij wil.

    Er is dus niet een eenduidig antwoord, maar het vraagstuk over toenemende leegstand, transformatie en verdichting dient te worden gevonden in nieuwe vormen van samenwerking. Dit vraagt echter om een rolverandering waarbij partijen weer terug naar de kerncompetenties zullen moeten. Corporaties voor de volkshuisvesting en niet geheek en alleen verantwoordlijk voor gebiedsontwikkeling, overheden weer een strategisch, dienende en faciliterende rol. De commerciele ontwikkelaars en beleggers zullen weer dichter op de klant en meer gebaseerd op research, development en marktonderzoek.

    Maar het meest belangrijk voor de nieuwe stadsontwikkeling is een meer open, transparante en kwetsbare houding van alle partijen in de vastgoed branche. Bewust van de grenzen van eigen kunnen en competenties. Loslaten waar nodig, luisteren naar de klant en anticiperen op de sneller veranderende markt. Er is dus nog een lange weg te gaan…

  5. Is kantorenleegstand een probleem? Het leek mij een groot probleem en daarom ben met verschillende partijen in gesprek gegaan, heb ik relevant beleid onderzocht en de nieuwsbronnen gevolg.
    Na interviews met directeuren van Jones Lan Lasalle, De-Alliantie, Achmea Vastgoed, TCN, de Zuidas etc en gemeentelijke vertegenwoordigers zoals de wethouder RO van Amsterdam is mijn mening wat genuanceerder.

    Kijk voor de gespreksverslagen en de rest eens op http://kantoorgeluk.urbanos.nl .

Geef een reactie