Slopen of loslaten?

Slopen of loslaten?

De zaal is gevuld met opvallend veel studenten en architecten. En nu blijkt dat de architect geen gebouwen, maar processen ontwerpt bij transformatie. Bovendien moet niet het gebouw, maar het gebied centraal staan als we leegstand op willen lossen.“Transformeren is noodzaak”, zegt Hilde Remøy, onderzoeker aan de Technische Universiteit Delft. Zij doet al jaren onderzoek naar leegstand en modereert de bijeenkomst van het NAi, die afgelopen donderdag plaats had in het Schieblock, Rotterdam. Het Schieblock is gered van zijn leegstand en wordt nu tijdelijk gebruikt als creatieve verzamelplaats. Over vijf jaar wordt het gesloopt.

Slopen?
Slopen lijkt een goede optie. “We moeten slopen, anders gebeurt er niets.” Zegt Matthieu Zuiderma van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Dit herinnerde mij aan een uitspraak van minister Donner op nu.nl. Slopen heeft volgens Donner het volgende voordeel: “Dan creëer je ruimte voor andere bouwactiviteiten. Dat is beter dan omvormen.” (22-03-2011) Hilde Remøy opperde tijdens haar inleiding echter dat we ook (potentiële) gebruikers de mogelijkheid kunnen bieden er iets van te maken. Dit voorstel van Hilde Remoy zou een meer organisch proces zijn dan de bestaande plannen met een rigoureuze aanpak. Het klinkt wat idealistisch, maar het HAKA-gebouw is hier in feite ook een voorbeeld van. Hierover meer in de laatste alinea.

Het proces, en niet zozeer het product (gebouw), stond centraal tijdens het debat over oplossingen. Toch kan dit proces pas op gang gebracht worden nadat de eigenaren hun leegstand hebben afgewaardeerd tot de marktwaarde.

Waarom er niet afgeschreven wordt
Eigenaren hebben geen haast met afschrijven, want er is geen concurrentie. Vrijwel alle leegstandeigenaren zitten immers in hetzelfde vaarwater: ze hebben minder eigen vermogen en kunnen hierdoor weinig risico’s nemen. Men wacht dan ook liever tot een ander de eerste stap zet en de eigenaar die deze stap durft te zetten weet dat hij er, op korte termijn althans, niet rijk van wordt. Hij weet zelfs dat hij er in eerste instantie geld mee verliest. Waarschijnlijk boekt de eigenaar met lef in de toekomst wel winst, maar hiervoor neemt hij een onbekend risico.

Daarbij zijn ook de banken terughoudend met afschrijven van de leegstand die zij in handen krijgen. De banken kunnen kiezen: de panden verkopen voor een fractie van de uitgegeven lening, of de lening (en daarbij de leegstand) laten staan. Afschrijven betekent eigen vermogen investeren en dit kan leiden tot een volgende bankencrisis. Logischerwijs stellen zij dit liever zo lang mogelijk uit.

Toch hebben we het over mogelijkheden vanavond. Paulus Jansen benoemt de tien voorstellen van de SP om leegstand te bestrijden en Duzan Doepel van ‘Doepel Strijkers architects’ geeft drie voorbeelden van transformatie vanuit de markt.

Processen vormgeven
Het transformatieproces van leegstaande kantoorpanden is een kwestie van goede samenwerking tussen de verschillende marktpartijen. Mattieu Zuiderman geeft de samenwerking weer met legopoppetjes. De poppetjes verschillen van elkaar, want ze verbeelden de marktpartijen die allemaal hun eigen belang vertegenwoordigen. De legopoppetjes moeten met de neus dezelfde kant op gezet worden om een succesvol transformatieproces aan te gaan. (Ironisch genoeg hebben deze poppetjes geen neus, zo merkt @ChielKnigge op.) De overheid heeft hierin een faciliterende rol: Mattieu adviseert een soepele regelgeving en een gebiedsgerichte aanpak. Ook moeten de gemeenten hun onderlinge concurrentie beperken om gelijke kansen te scheppen. De markt kan vervolgens ‘initiëren en concretiseren’: doen, met creativiteit, openheid en de strategie van de legopoppetjes.

Waarom zijn we nog niet massaal aan het transformeren? “Één ding is zeker” zegt Duzan Doepel “je wordt er niet rijk van.” Ook geef je als architect geen gebouwen, maar processen vorm. Desalniettemin lijkt hij enorm te genieten van zijn werk. Gepassioneerd vertelt Duzan Doepel over drie projecten waar hij aan gewerkt heeft. Één daarvan is het veel besproken project: het ‘HAKA-gebouw’. Een project van ontwikkelaars met lef! Ten eerste hebben zij lef, omdat zij zich tijdens het ontwikkelproces lieten leiden door de architecten en ten tweede omdat zij doen wat niemand durft: risico nemen en loslaten. De ontwikkelaars van het HAKA-gebouw hebben een helder concept aan het gebouw gehangen: ‘Livin Lab voor Clean Water & Energy’ en trekken vijf jaar uit voor het vullen van het gebouw. Het project is bedoeld voor mensen die samen willen werken en co-creëren voor een duurzaam bestaan. De ontwikkelaars, en dus ook de architecten die hen aan de hand namen, zijn hier consequent in. Het interieur is hergebruikt en de transformatie van het gebouw wordt samen met ex-gedeteniëerden gerealiseerd. Nogmaals: ontwikkelaars met lef. Het pakt goed uit, ondanks het verlies van wat gereedschap en dergelijke, zijn er mensen met een nieuwe baan. De toekomstige bewoners, die ook bij het transformatieproces betrokken zijn, zijn bovendien erg enthousiast, aldus Duzan Doepel. En enthousiasme is het beste verkoopmiddel. Het HAKA-gebouw is een mooie toekomst gewenst!

Geef een reactie